每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺
虽今年1月房企境内外发债同比大降70%，但房企融资环境仍在持续改善。
春节刚过，多家房企便开启密集发债模式。据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至2022年2月18日，已有包括绿城中国、中交股份、保利置业、金科股份、晋江城投、南宁城投、渝富控股、越秀集团、亳州城建、重庆南部新城产业、碧桂园、济南城建、华发集团、深圳地铁集团、川发展、广州开发区控股集团等在内的16家房企密集发债，累计募集资金达312.75亿元。
“随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，从发债房企也可发现，多为发展相对稳健的国企、央企以及地方平台，这些企业通常有地方及国资背书，往往信用评级较高，容易获得发债申请。信贷端边际放松后，未来极有可能将逐渐向民企溢出。
16家房企密集发债，总金额超300亿元
春节前的1月份，据贝壳研究院统计，房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。而春节后的这一波房企发债潮，可以看作是去年末政府端积极释放金融利好信号，国内融资环境适度调节在执行层面的明显改善。
从房企发行债券的利率来看，普遍在2.7%-8%。不过国企、央企的发债利率相对较低，如中交、保利等房企的利率均低于4%，而民企的票面利率则相更高。
其中利率最低的当属保利置业。2月15日，保利置业发布2022年第一期公司债券，募集资金不超过20亿元，最低利率为2.7%。
相比较而言，2月16日，金科地产同样发行了2022年第一期公司债，发行规模为不超过15亿元，期限为4年期，最终确定票面利率为8%。
数据来源：贝壳研究院
从房企此波发行公司债的目的来看，“借新还旧”为主要用途。如金科此次发布的15亿元公司债，募集资金用于20金科01的回售本息；中交地产发行的30亿元公司债券，募集资金用于偿还到期公司债券；电建地产发行的10亿元公司债，拟全部用于偿还“19电建债”回售款。也有部分房企发债用于其他用途，如补充流动资金、项目建设、收购地产项目等。
《每日经济新闻》记者注意到，春节大假以来，不光房企发债速度有所增加，上交所处理企业发债的审批也在同步加快。
据上交所“公司债券项目信息平台”披露的信息，最近几日内就有超20家房地产企业的发债进展已变更为“已受理”或“已反馈”，离成功发债又近了一步。
仅2月15日，就有近10家地产开发类企业的公司债券项目进展更新为“已反馈”，包括资阳城建、温州城建、青岛世园集团、眉山发展、菏泽城投、太原龙城发展等。此前的2月14日，厦门住宅建设集团、成都高新投资集团、无锡太湖新城发展、上海张江集团、广州城建、上饶创新发展产投集团等10余家地产开发类企业，也迎来了发债融资申请受理后的再一次进展更新，当前项目进展均为“已反馈”。
此外，从发债企业的特征也可以较为明显地发现，此波发债潮的主角仍然是国企、央企及具有国资背景的地方城建平台。而民企相对要少一点，年后仅有碧桂园、金科等少数民企发行了公司债。
数据来源：贝壳研究院
融资端持续回暖，未来或逐渐向民企溢出
对于年后的这波房企密集发债潮，市场人士认为，这里既有针对房企融资端的政策呵护，也有宏观层面基于基础设施投资“靠前发力”的实际需求。
“随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足。从发债的房企也可发现，多为发展相对稳健的国企、央企以及地方平台，这些企业通常有地方及国资背书，往往信用评级较高，容易获得发债申请。信贷端边际放松后，未来极有可能将逐渐向民企溢出。”
严跃进告诉《每日经济新闻》记者，目前为稳定宏观经济增长提出的货币政策为充分发力、精准发力和靠前发力，这对不少地方平台而言，信号是积极的，那些发展相对稳健的房企，资金面也会变得更为宽裕。而一些债务压力较大的房企，则相对自由度更弱，在此类融资端放松的时候，占据的优势也更弱。
“目前国家对房企融资端确实有许多优惠政策，比如并购贷款不再计入‘三道红线’相关指标，以及地方城投类企业发行的基础建设类债券、头部企业的公司债，都比较容易通过。”某头部房企高管在接受记者采访时表示，为解决出险企业的风险，地方政府还开始搭建平台着手对接，为的就是让地产行业稳定发展，实现良性循环。
不过，上述房企高管也强调，“如果要说融资端的宽松政策对企业的影响，目前对发展较为稳健的地产企业更友好一点，对部分中小民营房企的影响可能没那么大。而那些债务风险较大的房企，他们的融资压力可能并没有降低。”
对于目前地产行业的整体发展情况，申宏证券在研报中指出，目前对整个地产行业来说，利好多于利空，但企业间的分化仍然存在。具体表现为，随着全国性的预售资金监管意见的出台，真正存在资金问题的房企预计仍然将是政策监管的重点对象。而对于优质房企，监管政策的整体友好度预计将有所提升。
申宏证券预计，2022年地产行业将形成“上压下托”的政策态势，以经济增长平稳、不发生系统性风险为底线，逐步小幅改善行业基本面，同时避免出现过大发力导致重走使用房地产刺激短期经济发展的老路，政策仍将持续保持温和向好方向。
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