前言

2月18日，阳光城对深交所关注函进行了回复，内容主要两块：一块是因房屋售价下降对存货计提减值；一块是哭诉目前公司流动性所面临的巨大困难。前面反映2021年房价确实跌了，后面反映2022年以来房地产公司流动性状况依然严峻。

一、降价促回款

2021 年房地产行业政策调控升级，市场需求迅速下滑，行业销售整体下挫严重，市场销售价格未达到预期；同时行业信用风险事件频发，境内外评级机构接连下调公司评级，公司再融资受阻，回款流动性大幅受限，流动性承压明显，客户信心受到重挫，客流量大幅下降。公司为进一步促进销售回款，采取降价措施。

基于“未来行业还是坚持“房住不炒”的基本思想纲领，致力建立促进房地产健康发展的长效机制”的判断，阳光城认为2022年房地产市场还是以稳定为主，对于销售的量价预期持谨慎态度。

公司根据上述情况，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备。选取跌价金额 2 亿以上的项目，经初步测算如下：

1、内地 A 项目：周边竞品均采取降价走量策略，公司为应对市场变化，采取了销售折让的方式加速去化及资金回笼（由 1.83 万下降至 1.64 万），售价无法覆盖项目成本，根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 2 亿。

2、京津冀 B 项目：项目属于大盘，分三期开发。2021 年因市场下行，成交速度放缓，成交量低，公司结合自身情况下调售价（由 2.51 万下降至 2.36 万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 2 亿。

3、大福建 C 项目：项目所在城市市场 2021 年下行明显，售价持续走低，项目一期已接近尾盘，二期已于 2021 年 12 月推盘且去化情况较差，公司参照周边竞品下调销售价格，（由 0.75 万下降至 0.7 万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 3.2 亿。

4、大福建 D 项目：项目尚未开盘，2021 年起市场下行且限价严格，预计售价无法覆盖项目成本，（由 8.72 万下降至 6.42 万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 3.3 亿。

5、大福建 E 项目：2021 年受疫情及项目所在城市市场预期影响，叠加市场对公司流动性风险预期，成交量持续下滑严重，项目促销降价走量（由 2.74 万下降至 2.15 万），未售部分按照实际售价进行计提，根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 4.8 亿。

6、长三角 F 项目：项目采取销售促销折让的策略加速去化及资金回笼（售价由 11.9 万下降至 8.9 万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额为 4.6 3 亿。

7、珠三角 G 项目：项目属于超大盘，总货值超过 150 亿，占地面积 33 万方，分年分期开发。前期开发地块已达到结算时点并贡献利润，剩余地块受周边竞品的开发商持续采取“低价走货”策略影响，公司为应对竞品降价、加速现金回笼，降低售价，导致售价无法覆盖项目成本，（由 2.23 万下降至 1.98 万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 6.3 亿。

二、销售金额不断下降

2021 年下半年市场情绪明显回落，购房者置业情绪偏弱，房企的投资意愿和动力明显不足。公司全年完成 2021 年销售额目标不足八成，2021 年度，公司全口径销售金额 1838 亿元，同比减少 16%，全口径销售面积约 1148 万平方米，同比减少 25%；其中，权益销售金额约 1177 亿元，同比减少 16%，权益销售面积约 788 万平方米，同比减少 22%。

销售规模的下降直接导致了公司的回款规模不及预期，从源头端影响了阳光城现金回流。2022年1月，阳光城销售金额仅为67.1亿元，不及去年同期的一半，进入2022年销售状况依然未见好转，这还是阳光城已经降价销售的情况。

三、有息债务情况

截至 2021 年 9 月末，阳光城 1 年内到期的有息债务为 247.98 亿元、占比为 29.20%， 1-2 年内到期的有息债务为 365.67 亿元、占比为 43.05%，2-3 年到期的有息债务为 171.48 亿元、占比为 20.19%，3 年以上到期的有息债务为 64.25 亿元、占比为 7.56%。 1 年以内及 1-2 年到期的占比较高，存在一定集中兑付压力。另外，基于金融机构对于公司的整体评估，存在金融机构要求提前偿还的可能性。

四、评级遭下调，多笔债券触发提前到期

2022 年以来，公司依然面对巨大的流动性和偿债压力，可动用资金急剧减少。截至报告日，公司对应付息的存续债券“21 阳光城 MTN001”召开了持有人会议，表决通过了利息展期 0.5 年的支付的议案；对因评级调整而触发提前归集的存续债券 “阳光 2 优”、“20 华济建筑 ABN001 优先”召开了持有人会议，表决通过了豁免提前到期的议案。受到评级下调的影响，公司面临多笔公开市场债务触发提前还款条件，涉及的公开市场债务金额约 79 亿。

五、公司现金流基本枯竭

2021 年 1-9 月，公司经营活动产生的现金流量净额为 207.89 亿元，较上年同期下降 4.70%，出现一定降幅。下降的原因主要为：

（1）2020 年末以来，受到银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的影响，个人住房贷款额度和审批放款速度放缓，本期收回联营合营、合作方往来款同比减少；

（2）去年同期受到疫情影响，部分项目在合法合规的前提下停工，本期支付的工程款较上期相对增加，导致净额下降。

2021 年 1-9 月，公司投资活动产生的现金流量净额为-83.93 亿元，系新增合作项目减少，导致净流出规模下降。

2021 年 1-9 月，公司融资活动产生的现金流量净额为-319.07 亿元，主要系公司偿还大额有息债务，与借款相关的现金流入减少所致。

结合以上现金流情况，截至 2021 年 12 月末，公司在手货币资金较年初大幅下降，除预售资金受限及融资受限因素外，因整体环境持续严峻，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金回拨集团非常谨慎，在实操过程中，对项目资金监管加强，所以动用项目资金极为困难，致使实操中可灵活动用资金占账面资金比例不足 1%，回笼至集团层面难度极大，公司可自由动用货币资金基本枯竭。

六、总结陈词

纵观 2021 年至目前，由政策调控升级，房地产行业面临资金超预期紧缩，一方面正常公开市场再融资已经完全冻结，金融机构收紧投放额度使得公司融资压降尤其严重；另一方面预售监管资金监管大幅趋严，影响回款和资金盘活，可动用资金大幅下降；加之市场下行，购房市场遇冷。多重因素叠加之下，公司自 2021 年四季度以来的流动性遭受前所未有的压力，可动用货币资金受到严重影响，导致短期及长期偿债压力比较大。

房地产市场下行，行业资金面临超预期紧缩，再融资市场冻结，公司可动用资金枯竭，长短期偿债压力较大，且目前因境外债利息未能偿付从而引发了大规模交叉违约的情况。

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