本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

近日，标普信评发布报告称，2022年度房地产行业整体债务规模仍不可小觑，其所关注的116家样本企业中，国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，3月到期债权金额接近300亿元，7月则高达400亿元以上，行业仍面临流动性压力。

业内人士告诉《中国经营报》记者，偿债现金流主要来自企业账面货币资金以及“借新还旧”，但就目前而言，这两条偿债通路对于诸多房企而言能否走通，或许还需打上一个问号。

开年往往是房企融资最密集的时刻，但2022年1月却延续了上年度融资较紧的态势，融资总额与2021年同期相比仍有较大差距。中指研究院数据显示，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比已连续11个月下降。具体来看，1月份房地产行业信用债融资同比下降53.6%；海外债融资同比下降88.0%；信托融资同比下降83.9%；ABS融资同比下降47.2%。新增融资规模的持续缩小，对于长期依赖“借新还旧”模式的房地产行业来说并不是好消息。

与此同时，标普信评分析认为，房地产开发企业大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，本部货币资金量较低。至2021年6月末，标普信评116家样本房企母公司层面货币资金仅占合并口径总计的16%左右。

针对较大的偿债压力，房企、金融机构及政策层面均在寻求更加合理的解决路径。针对子公司资金沉淀，部分房企则是调用项目公司富余资金。例如中交地产，便在2月12日发布公告称，将与合作方按权益比例以同等条件共同调用旗下三个项目公司富余资金。据悉，中交地产方面将分别从三个项目公司中调用4.44亿元、7.6亿元、5.61亿元，期限为1年或3年，利率分别为不超过6%、4.18%及4.785%。

同时，为解决短时资金需求，有企业开始寻求期限在270天以内的超短融债券融资。上海清算所信息显示，北京天恒置业拟发行金额为10亿元的超短融债券，计划将全部用于偿还存续期内到期的债务。另外，建发房地产的母公司厦门建发股份也计划发行金额为10亿元的超短融债券。公司方面表示，这笔债券将全部用于补充发行人营运资金，且承诺不用于房地产业务。

金融机构和政策层面针对房企融资则更为审慎。2022年2月，现金流情况较好的头部民企融资情况有所改善。龙湖2022年度第一期中期票据和旭辉集团2021年度第一期中期票据都在2022年2月14日完成注册，计划发行金额皆为20亿元。2021年12月末，碧桂园曾经申请注册2021年第一期中期票据，截至目前仍处于“反馈中”的状态。

而政策层面对于收并购这类行业风险化解途径的支持已经有了较为明显的效果：已经有并购债先行落地，更多资产处置交易也在路上。2022年1月末，建发房地产集团和招商蛇口分别发行10亿元及12.9亿元的并购债，前者将有4.8亿元用于并购房地产项目公司股权，后者将全额用于房地产项目并购。

据记者此前了解，在此之前并未有房地产行业并购债落地的先例，已发行的其他行业并购债中，将这样高比例的资金用于并购而非偿还已有债务的情况也不常见。

2月14日，大悦城控股也发布公告称，其与招商银行签署了100亿元并购融资战略合作协议。招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

但即便并购债落地，房企风险化解也还需时日。有房地产行业人士对记者表示，收并购交易中获取资金只是第一步，此后尽职调查、收益测算等环节产生的结果都将影响企业最终的收购行为，“必然也快不了”。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）