“由于不利的经营环境，本集团于2021年录得较低水平的财务业绩。”3月31日晚间，富力地产（02777.HK）在2021年度未经审核业绩报告中坦承。

报告期内，富力地产实现权益合约销售额共1202亿元，较上年同期下降超13%；营业收入实现764亿元，同比下降约11%；同时，全年录得净亏损约87.39亿元。

富力解释称，从2020年超90亿元的净利润到巨额亏损，主要是由于报告期内物业销售额减少以及毛利率降低，以及项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。

具体来看，富力物业发展的营业额实现691.05亿元，同比减少12%，除了交付销售物业有所减少的影响之外，结转入账的平均售价为8300元/平方米，较2020年再度下降。“由于产生流动资金是首要任务，考虑虽然市况欠佳但需求仍然强劲，本集团不得不牺牲利润，从而专注物业销售。”富力称。

持续下降的平均售价带动富力的毛利率水平大幅下挫，从2020年的25.2%跌至14.1%，其中营业额排名靠前的太原、杭州、天津的毛利率分别低至13%、16%、6%。

大幅的存货减值是富力大额亏损的另一个关键因素。富力称，由于市况恶化，其按当前市价将物业变现的能力存在不确定性，资产估值出现减值调整，其一次性撇减资产价值约81亿元。

在降杠杆方面，富力地产延续过去的策略减少债务总额，截至2021年末，其借款总额降至1327亿元，较2019年时减少了约33%；净负债率也从199%降低至123%，但仍处于明显高位。其中，一年内到期的借款占比达到44%，约为583亿元，同期其包括受限资金在内的总现金为211亿元，无法覆盖债务。

另据联合资信2021年末发布的信用评级公告显示，富力在2022年面临的境内债券到期80.65亿元、境内债券回售14亿元、美元债券到期13.73亿美元，其面临的集中偿付压力大。

此前，富力已经开始推进债务展期，其中，1月份到期的7.25亿美元债已获展期。3月30日，富力方面在上交所发布公告称，“16富力04”将召开持有人会议，对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票；展期方案显示，该笔债券拟展期一年，利息将全额兑付，本金自到期日起第3个月偿还15%，第6-11个月底各偿还10%，第12个月偿还剩余25%；同时，还将质押位于苏州和南宁两个项目各自50%的股权，予以增信。此前有“16富力04”的持有人向第一财经表示，该兑付方案可以接受。

为了应对大量到期的债务，增加现金流入，富力在2021年出售了富力国际空港综合物流园余下的30%股权，其表示将在2022年继续促进其他资产出售。“透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，”富力表示，“随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。”

除此之外，富力在2022年仍有超过200个预售项目，预计可售货值为2200亿元。不过，在销售市场尚未完全恢复的当下，富力的销售业绩仍不理想。克而瑞数据显示，2022年第一季度，富力实现合约销售额约110亿元，同比下降超6成。