中华网财经1月19日讯：首次递交招股书失效后，鲁商生活服务股份有限公司（简称：鲁商生活服务）再次向港交所递交了招股书，独家保荐人同为农银国际。中华网财经此前报道，鲁商生活服务上一次递交招股书为2021年7月2日。

事实上，从7月下旬开始，通过聆讯的物企的进程开始变得缓慢。中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟表示，随着今年以来房地产行业政策趋严与融资端收紧，市场对房地产及相关行业预期转向谨慎，这也间接导致港交所在审核物企上市方面要求提高。

资料显示，鲁商生活服务成立于2006年，总部位于山东省济南市，业务范围覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。

山东国资委控股

股权结构上看，重组后代表山东国资的鲁商发展拥有52%的鲁商生活服务股份处于控股地位，其他股东拥有48%股份。值得注意的是，相比于大多数赴港上市的物管公司来说，鲁商生活服务未成立境外上市主体，仅在相关股权与资产腾挪梳理完成后，完成公司转制。

近九成签约面积位于山东

最新招股书披露，截至2021年10月31日，鲁商生活服务签约管理81个物业，已签约总建筑面积超过2280万平方米，覆盖12个城市；以及在管81个物业，在管总建筑面积约1950万平方米。其中74个已签约物业（已签约建筑面积2050万平方米）及74个在管物业（在管总建筑面积约1690万平方米）位于山东省。

年复合增长率低于行业

收入年复合增长率为19.5%。招股书中，鲁商生活服务表示，从2018年的人民币2.82亿元增至2020年的人民币4.03亿元，并由截至2020年10月31日止十个月的人民币3.034亿元增加51.0%至截至2021年10月31日止十个月的人民币4.582亿元。我们的纯利以36.1%的复合年增长率从2018年的人民币2450万元增至2020年的人民币4540万元，并由截至2020年10月31日止十个月的人民币3550万元增加73.0%至截至2021年10月31日止十个月的人民币6140万元。

经计算，2018-2020年以及2021年10月31日止十个月，鲁商生活服务三年的利润率分别为8.7%、9.01%、11.26%、13.4%，逐年走高。

若将增长放大至行业来看，鲁商生活服务这一数据并不太理想。中华网财经从公开资料获悉，据中物研协2020年5月发布一份数据显示，2016年至2019年，26家上市物企营业收入持续攀升，营业收入总值较上年增长36.9%至628.13亿元，净增169.16亿元，呈现持续高速增长的态势，2016年至2019年营业收入复合增长率达32.4%。

值得一提的是，与此同时，在2021年11月份再次递交招股书的中南服务在其招股书披露，2018年至2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合增长率为25.1%。中南服务这三年的净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。

毛利率、净利率仍然低于2020年在港物业上市公司均值

从收入来源看，招股书披露鲁商生活服务的收入主要有三部分构成物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，2020年底，鲁商生活服务总营收达到4亿元，截至2021年10月31日止十个月，鲁商生活服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别约为2.13亿元、1.64亿元、8126万元，分别占比46.5%、35.8%、17.7%。较首次招股书数据，可以看出，物业管理服务及社区增值服务收入占比在下降，非业主增值服务提升。

于2018年、2019年、2020年及截至2020年及2021年10月31日止十个月，整体毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%、20.7%及25.7%。

中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。

由此可见，虽然较首次招股书数据有所好转，但鲁商生活服务的毛利率、净利率数据仍然分别低于2020年在港物业服务上市公司2.9个百分点、1.9个百分点。

来自关联方在管建面下降而收入反升

此外，鲁商生活服务与鲁商发展集团拥有长期密切的持续战略关系。截至2021年10月31日，鲁商生活服务的45个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积达1240万平方米，占同日鲁商生活服务在管总建筑面积的63.6%。而首次招股书这一数据为71.5%，当前已经下降7.9个百分点。

从收入方面与关联方关系看，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十个月，鲁商生活服务来自鲁商发展集团（作为付费客户）的收入分别为5060万元、7110万元、1.17亿元及1.4亿元，分别占鲁商生活服务总收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。

从首次招股书披露看，截至2021年3月31日止三个月这一数据为30.1%，而当前增长0.5个百分点。

彼时具体数据显示，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，鲁商生活服务来自山东商业集团的收入分别为人民币5810万元、人民币8030万元、人民币12990万元及人民币3130万元，分别占其总收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

IPO募资用途：

招股书披露，上市后公司所得资金净额将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合；加强物业管理服务及进一步开发我们的多元化社区增值服务，以进一步提升客户体验及满意度；投资于技术系统及标准化业务运营开发技术支持社区平台；及日常营运资金。

（中华网财经综合 文/刘星）