虽然，此前荣盛发展接连发生商票逾期、债券展期、美元票据重组等事项，但此次其公开债务首次违约，预示着公司债务危机进一步升级。

01

违约

(资料图)

1月30日，民生银行公告称，荣盛发展（002146.SZ）“20荣盛地产MTN001”应于2023年1月23日兑付自2022年7月22日变更本期债券本息兑付安排后的第二期本金及相应利息。

截至2023年1月23日，荣盛发展未能按期足额兑付上述本息，构成违约。

违约公告

据公开资料显示，“20荣盛地产MTN001”发行于2020年7月22日，当前余额9.4亿元，票息7.22%，发行期限3年。

2022年7月，荣盛发展“20荣盛地产MTN001”及“20荣盛地产MTN002”展期议案获得通过，“20荣盛地产MTN001”到期日调整为2023年10月23日。

按照约定，2022年7月23日起的15个月内，荣盛发展分期完成本金兑付，即分别于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兑付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

据悉，2023年1月中旬荣盛发展拟对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期，将在原有展期15个月方案上整体再延后2年进行兑付。

不过，很显然上述债券二次展期的持有人议案没有通过。

值得注意的是，虽然此前荣盛发展接连发生商票逾期、债券展期、美元票据重组等事项，但此次是其公开债务首次违约，预示着公司债务危机进一步升级。

《小债看市》统计，目前荣盛发展存续4只境内债券，存续规模34.59亿元，其中一年内到期规模超20亿元。

2022年12月20日，荣盛发展再将一笔13.8亿元“20荣盛地产MTN003”展期两年。

存续债券到期分布

据最新评级报告，荣盛发展主体和相关债项信用等级为AAA，评级展望“负面”。

此外，荣盛发展还存续两只美元债，存续规模7.41亿美元，应于2023年3月16日和2024年9月17日到期，2022年1月上述两只票据发生交换要约，置换成新票据后到期时间分别被延长1年及2.5年。

自2021年下半年以来，荣盛发展商票持续逾期，其控股股东已多次被列为被执行人，且随着业绩持续亏损，公司在债务泥潭中越陷越深。

02

业绩持续亏损

据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。

2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

荣盛发展官网

从股权结构看，荣盛发展的控股股东为荣盛控股股份有限公司，直接持股25.58%，并通过荣盛建设工程有限公司间接持股，公司实际控制人为耿建明。

股权结构图

近年来，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，存在降价促销项目，其经营状况并不理想，营业收入、毛利润及毛利率同比均大幅下降。

据2022年业绩快报，荣盛发展预计归属股东净亏损190亿元-250亿元，扣非后归属股东净亏损193亿元-253亿元。

荣盛发展表示，受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致公司毛利润同比出现较大幅度下降。

归母净利润

中指研究院房企销售业绩统计数据显示，2022年1-10月荣盛发展实现销售额355亿元，同比减少65.7%，下滑程度大于行业平均水平。

据克而瑞数据，2022年前10个月荣盛发展以284.3亿操盘金额位居房企第43位；以271.4万平方米操盘面积居第30位，排名较2021年大幅下滑。

克而瑞数据

2022年上半年，荣盛发展只在河北沧州拿了1幅地块，土地总价款0.64亿元，权益比例48.6%，权益对价0.31亿元。

截至2022年上半年底，荣盛发展的总土储建面约3254万平方米，目前的土储总量可以满足企业未来3年左右的发展需求。

截至2022年三季末，荣盛发展总资产为2748.07亿元，总负债2344.8亿元，净资产403.27亿元，资产负债率85.3%。

近年来，荣盛发展的财务杠杆水平高企，明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

从“三道红线”看，荣盛发展现金短债比0.5，净负债率为76.3%，剔除预收账款后资产负债率为75.4%，踩中两道红线归为“橙档”。

《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的90%，债务结构不合理。

截至2022年三季末，荣盛发展流动负债有2115.03亿元，主要为其他应付款，其中一年内到期的短期债务有247.93亿元。

值得注意的是，荣盛发展还有应付票据、交易性金融负债，其短期有息负债总规模更高。

相较于短债规模，荣盛发展流动性紧张，其账上货币资金有108.7亿元，除去受限资金后不足以覆盖短债，存在较大短期偿债风险。

在备用资金方面，截至2021年末，荣盛发展银行授信有943.16亿元，未使用授信额度有639.22亿元，表面看其财务弹性较好。

银行授信情况

在负债方面，荣盛发展还有229.77非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计191.69亿元。

整体来看，荣盛发展刚性债务有450.09亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为19%。

有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2021年和2022年前三季度其财务费用分别为18.91亿和14.11亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。

盈利和经营性现金流恶化压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。

在股权质押方面，荣盛发展控股股东荣盛控股及其一致行动人合计质押及设定信托数量16.19亿股，占所持股份的60.25%。

可以看出，荣盛发展主要股东质押公司股份的比例较高，若股价下行则可能面临被平仓风险。

值得注意的是，2021年以来荣盛发展的外部融资环境恶化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流净流出242.86亿元，今年前三季度再次净流出135.21亿元。

筹资性现金流

在资产质量方面，截至2022年三季末，荣盛发展其他应收款项高达310.41亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。

另外，荣盛发展受限资产规模较大，截至2022年中该指标为595.6亿，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。

总得来看，荣盛发展业绩连续巨亏，盈利能力大幅恶化，对债务和利息保障下降；流动性紧张，短期偿债压力较大；外部融资环境恶化，再融资压力较大。

03

“河北王”

早年，耿建明在部队当了三年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。

1996年，耿建明毅然抛下金饭碗辞职下海，怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。

凭借过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。

当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。

1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。

荣盛首个住宅项目 “方州花园”

南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。

2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。

在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。

2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

耿建明在荣盛上市时敲钟（右）

2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。

随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。

2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。

不过，荣盛发展的全国化道路走得并不顺畅，2021年其在杭州的项目开盘前就被质疑“销售神隐”、“变相全款”等。

近年来，随着环京楼市降温，行业融资环境收紧，从2021年下半年开始荣盛发展流动性压力显现，其商票、理财相继逾期，拉开公司债务危机的序幕。