纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存。近期获得融资支持的还是少量优质房企，这些企业原就是今年民营房企发债的主力军。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

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(资料图)

11月17日，新城控股公告称150亿元的储架式中期票据已获中国银行间市场交易商协会受理，成为“第二支箭”出台后第三家储架式融资被受理的房企。近期政府对民营房企融资的各项支持性政策出台后对企业的融资产生了什么影响？我国民营房企的财务危机是否就将逐渐顺利解决呢？ 

政策利好消息频出

民营企业融资环境有望大幅改善

今年下半年以来，政府持续加大对优质民营房企的政策支持力度，在8月19日交易商协会召集多家民营房企进行座谈探讨该方式之后，仅过了一周的时间龙湖集团就在8月26日成功发行了民企首笔15亿元的中债增担保中期票据。

但是截至到10月底，民营房企的中债增担保中期票据成功发行的仅有6笔，总金额合计68亿元，同时只涉及了6家房企相关企业。究其原因，主要是因为作为买方的银行等金融机构对于房企债券的信心仍然不足，同时中债增担保中票需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保的要求对于部分民营房企来说有一定难度。

为了进一步推进中债增对于优质民营房企融资的支持，10月27日央行副行长在调研中债增时提出要加大对民营房企债券融资支持力度。此后在11月3日，中国银行间市场交易商协会和中房协也联合中债增召集21家民营房企召开座谈会，明确表示中债增将继续加大对民营房企发债的支持力度，正在推进十余家房企的增信发债，包括金辉、新希望、雅居乐等，涉及金额约200亿元。

11月8日中国银行间市场交易商协会官网发布，表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；11月12日央行和银保监会又联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“央十六条”），从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供了改善支持，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

一系列政策出台之后，优质民营房企率先突进，龙湖集团在“第二支箭”出台后的第三天就被交易商协会受理。此后一周左右时间，新城、美的、福星、中南也都纷纷宣布了“第二支箭”的融资计划，这些企业拟申请的总规模就已经达到了560亿元。

与此同时，富力在11月10日完成了旗下全部境内债的展期，总规模达到了135亿元。由于企业在7月份就已经完成了全部境外债的展期，富力因此成为了首家完成境内外债券全部展期的内房企业。富力完成全部债务展期，有利于提振资本市场的信心，再加上“央十六条”支持房企存量融资的合理展期，未来可能会有更多企业实现债务展期。

而在配股融资方面，近期房企也迎来突破的希望。11月15日碧桂园宣布拟配售14.63亿股筹资38.72亿港元，之后雅居乐也在16日宣布拟先旧后新配售2.95亿股筹资7.83亿港元。短短两天之内就有两家民营房企宣布进行配股融资，这或许也是民营房企融资破局的一个方向。

融资破冰后政策传导尚需时间

短期偿债潮仍需注意

目前为止，近期获得融资支持的还是少量优质房企，这些企业原就是今年民营房企发债的主力军。根据我们对100家典型房企融资的监测，民营房企融资规模的占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，到了2022年10月甚至仅有10%。2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少了68%，其中债券发行规模仅有1376亿元，同比减少了58%。剔除因为交换要约而发行债券的企业之后，2022年1-10月发行新债券的民营房企仅有11家，发行新债券共约552亿元，其中发行量最多的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城，目前被中债增首先认可的企业都在其中。

随着利好政策的落地，这些优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导，目前仍然面临较大的到期压力。

根据我们的监测，2022年11月到 2023年上半年民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮，到期债券总额约为3191亿元，其中储架式中票被受理的龙湖、新城和美的置业三家企业的到期规模却仅有163亿元。由此可见，财务状况相对较好的民营房企面对偿债潮时压力并不大，但是对于其他的民营房企而言，即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可，因此在面对偿债潮时有较大的压力。

整体看来，由于2021年下半年开始的流动性危机的影响，民营企业在2022年的融资情况可谓是举步维艰，部分企业的正常运营都受到了影响。不过在近期不断推出的利好政策支持下，民营房企的融资环境有望得到大幅改善。但是由于接下来民营房企仍将面临一波较大规模的偿债潮，因此短期内大部分民营房企仍然需要开源节流积极自救，同时也可能需要政策给予进一步的支持。

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