◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)  

◎ 编辑 | 密探财经


(相关资料图)

对H股房企而言,境外债发行受阻之下,重组展期实属不得已而为之。

11月3日早间,港龙中国地产公告:截至交换期满,1.45亿美元现有票据(占发行在外现有票据本金总额合共约91.8%)获得交换同意征求。

不久,港龙将发行等额的新票据,年息率13.5%,展期一年。港龙预期将改善公司整体财务,待赎回剩下未偿付现有票据后,新票据将是其在境外唯一金融债。

今年前9个月,港龙取得全口径合同销售金额约95.41亿元,相比去年同期255.1亿元,跌幅达到了62.6%,对其现金流的负面影响不言而喻。

从今年中期财报看,港龙中国截至6月底,拥有现金及现金等价物57.3亿元,短债15.3亿元,扣除合约负债后的资产负债比率约59%,净负债率24%,现金短债比3.7倍。

按三道红线标准,港龙实属“绿档”房企,短债压力不大,但为何扛不住资金链危机?

作为起家于常州的苏系房企,总部移至上海后,2020年以地产黑马在港交所上市,彼时江苏和浙江货值占比近90%,后迅速向成渝等扩张,布局全国的野心逐步显露。

截至今年中期,港龙拥有土储862.07万方,涉及72个项目,有65个项目在长三角地区,长三角土储建面占比71.5%。

然而,问题很大程度上就出在港龙过去急于扩张、追求规模上。实际上,港龙虽有如此的土储,但权益比例并不高,这直接影响到其销售含量量及资金链安全。

克而瑞曾指出:"2020年,港龙新增权益土储建面347万方,权益拿地金额239亿元,权益比例为51%,在行业中处较低水平。合作开发能辅助规模更快扩张,但要适当提高项目权益占比。”

进入2021年,港龙依旧惯性奔袭,新增土储权益占比已降至49%,合作项目过多之下少数股东不仅会侵吞公司净利,比如2022年上半年归母净利仅占公司净利的40%,还可能暗藏难以为外界所估计规模的“明股实债”风险。

近期,港龙对美元债展期暴露了其“绿档”背后资金链极为脆弱的一面,应引起其他房企更多的警示,“稳扎稳打,方为王道”。

9月以来,包括合景泰富、朗诗等原本被看好的大型房企,也开始对美元债展期,好在展期顺利落实。近日,绿地控股拟对旗下9只美元债展期,“示范生”旭辉也在积极寻求公司美元债全面重组,如今又来了个港龙。

昨夜,美联储今年第四次疯狂加息75个基点,在美元不断加息的大背景下,房企发行境外债不仅难度超大,而且成本日益高企。

今年3月,美联储开启加息25个基点以来,愈发激进,5月加息50个基点,6月、7月、9月及11月连续加息75个基点,保持着1994年11月以来最大单次加息幅度。

所以,当前资金吃紧的上述大型房企对存量美元债重组展期也“无可厚非”,未来在力保公司信用稳定的前提下,可以积极推动境内发债再融资,以确保现金流安全。

喜讯!11月1日,中国银行间交易商协会召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企开座谈会,介绍中债增进公司发债政策,防范债务风险蔓延、确保融资渠道通畅。

这是一个重大的“民企再融资”政策支持信号。问题是,关键在于政策如何强力支持上。

作为民营房企而言,当前要确保公司信用不丢分,尽可能提高自身评级,在中债信增的全额担保下,争取获得规模发债的机会。

编辑:密探君

文章来源:地产密探

原创内容版权归属地产密探,转载须经授权。

推荐内容