主打“绿色住宅”的南京房企朗诗，在多方冲击下市场占有率不断下降，盈利能力持续恶化。

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提前兑付

(资料图片)

近日，朗诗集团股份有限公司（以下简称“朗诗集团”）公告称，已提前足额兑付“19朗诗01”全额本金及应付利息，因此该券将在2022年9月28日在上交所提前摘牌。

债券提前摘牌公告

据公开资料，“19朗诗01”当前余额5.84亿元，票息7.5%，期限5年，附第2年末、第3年末、第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，原到期日为2024年9月20日。

《小债看市》统计，目前朗诗集团仅存续一只“19朗诗02”，存续规模6亿元，将于2024年12月2日到期。

2021年10月，由于朗诗集团盈利能力下滑趋势明显，中诚信国际将公司评级展望由稳定调整为负面，维持其主体以及相关债项信用等级为AA。

今年9月，因为流动性和违约风险增加，穆迪又将朗诗集团控股子公司朗诗绿色管理（00106.HK）的公司家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。

目前，朗诗绿色管理存续一只美元债，存续规模两亿美元，将于2022年10月21日到期。

近年来，主打“绿色住宅”的南京房企朗诗，不仅在规模上掉队，还由于中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”标识，多方冲击下其市场占有率不断下降，盈利能力持续恶化。

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盈利能力恶化

据官网介绍， 朗诗创立于2001年，是国际化的绿色开发服务商和生活运营商。

朗诗集团旗下拥有朗诗绿色管理、朗诗绿色生活（01965.HK）以及朗诗美国地产（Landsea Homes）三家上市平台。

朗诗控股官网

从股权结构看，朗诗集团的控股股东为南京鼎重投资管理顾问有限公司，持股比例为34.15%，公司实际控制人为田明。

股权结构图

2022年上半年，“朗诗出品”签约销售额约为117亿元。

据克而瑞数据，今年1-8月朗诗绿色地产以149.9亿操盘金额和80万平方米操盘面积排第64名，属于TOP100中小型房企。

克而瑞数据

截至2021年末，朗诗集团全口径土地储备面积为260.02万平方米，其中境内项目全口径土地储备面积为126.68万平方米。

从土储分布上看，朗诗集团境内权益口径土地储备主要分布在天津、南京、重庆、成都、杭州、嘉兴、绵阳、台州和武汉等城市，其中位于一二线城市的土地储备面积合计占比约 87.16%。

近年来，受收入规模减少、期间费用率提升及税收返还减少的影响，朗诗集团经营性业务利润亏损规模进一步扩大，同时较大规模的资产减值损失和信用减值损失对利润形成一定侵蚀，公司整体盈利能力有所下滑。

今年上半年，朗诗集团实现营收58.25亿元，实现归母净利润-2.76亿元，而2021年公司已经亏损4.59亿元。

值得注意的是，朗诗集团2021年审计报告带与持续经营相关的重大不确定性段，需对公司的持续经营能力保持关注。

净利润变动情况

截至今年二季末，朗诗集团总资产为318.04亿元，总负债284.2亿元，净资产33.84亿元，资产负债率89.36%。

一直以来，朗诗集团的财务杠杆保持在较高水平，近年来公司资产负债率显著提升，高于行业平均水平。

财务杠杆水平

从“三道红线”看，朗诗集团剔除预收款后的资产负债率为76.6%，净负债率为79.9%，现金短债比为1.1，仍踩中一道红线属于“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，朗诗集团主要以流动负债为主，占总债务的80%。

截至今年二季末，朗诗集团流动负债有226.85亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有28.44亿元。

相较于短债规模，朗诗集团流动性紧张，其账上货币资金有18.07亿元，较2021年末骤降57%，货币资金对短期债务覆盖能力较弱，公司面临较大的短期偿债压力。

在备用资金方面，截至2021年末，朗诗集团银行授信总额有557.35亿元，未使用授信额度为413.67亿元，表面看财务弹性较好。

银行授信

除此之外，朗诗集团还有57.35亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计50.65亿元。

整体来看，朗诗集团刚性债务有82.34亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为29%。

有息负债高企，近两年朗诗集团的财务费用均在5亿以上，再加上不菲的管理和销售费用，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

从融资渠道看，朗诗集团渠道较为多元，除了发债和银行借款，还通过股权、股权质押以及信托等方式融资。

在资产质量方面，朗诗集团其他应收款为54.37亿元，主要包括应收委托开发服务费和向合联营项目提供借款等，不仅对资金形成大量占用，还存在一定回收风险。

资金压力下，今年8月朗诗绿色管理出售北京船舶大廈50%股权，交易代价1.376亿元；同时还以1.38亿元代价出售上海融懋商业管理50%股权，换取流动性。

总得来看，朗诗集团盈利能力持续恶化，对债务和利息的保障能力下降；公司财务杠杆高企，短期偿债压力较大；应收账款类占款较高，资产流动性偏弱。

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规模掉队 多元化折戟

2001年，从体制内“出走”的田明在南京创立朗诗，随后公司确定深耕绿色地产领域，主打“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略。

2009年，朗诗开始谋求上市，但迫于当时国内政策而A股IPO受阻，随后其转道香港，2013年通过收购深圳科技借壳上市。

朗诗控股董事长田明

上市后，一方面轻资产策略使朗诗显得保守，在规模上慢慢掉队；另一方面中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”的标识，受到各方冲击的朗诗地产市场占有率不断下降。

2014年，朗诗提出轻资产战略，逐步将开发业务由重转轻之后，同时也开启了在创新业务上的步调。

其中，朗诗实施的“榕树林计划”，围绕核心地产业务，积极培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等与地产主业相关或互补业务，实行转型升级战略。

然而仅仅一年，朗诗的多元化尝试便戛然而止。

2019年5月，朗诗地产与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

2021年1月，朗诗旗下负责经营美国物业发展业务的Landsea Homes在纳斯达克实现借壳上市。

如今，规模掉队、业绩恶化的朗诗，在房地产行业寒冬中，将面临再融资和资金等多重压力，行业环境及政策的变化将对中小房企的经营战略的实施提出更高要求。