半年之前，郁亮为万科（000002）利润下滑道歉，如今碧桂园（02007.HK）的管理层，因同样原因公开道歉。

(资料图片仅供参考)

其实这算是稀有物种，市场下滑的剧烈程度，超出所有人的预期，包括行业调控政策制定者。

如此背景之下，市场普遍已经没有了高期待。

现金流过得去，钱是真钱就可以了。

道歉之后，只有活下来，才能够说道歉有效，管理层经受住了考验。

现实形势确实严峻，所有中国房企，目前只有在考虑一件事：如何“活下去”。

碧桂园上半年实现归母核心净利润49.1亿元，在手现金1480亿元。

盈利同比下降的主要原因有三个：

市场下行叠加工程进度放缓，开发业务营业收入同比下滑31.4%；

人民币贬值产生44.82亿元汇兑亏损，去年同期为汇兑收益8.31亿元；

预期转弱，价格下滑，基于谨慎原则计提存货减值，预计在50-100亿元之间。

要想活下去活得好，碧桂园未来要做什么，先要了解碧桂园已经做了什么。

年初的时候，碧桂园总裁莫斌确立了全年经营原则——“做正确和确定性的事情”。

所谓正确的事情是有现金流的利润，确定性的事情是“控支出、调结构、保资产”。

有现金流的利润，体现在财务报表中，是经营性现金流为正，

碧桂园上半年实现权益销售额1851亿元，权益回款金额1702.9亿元，回款率连续7年达90%以上。

上半年碧桂园经营性现金流净额为52.5亿元，这得益于良好的财务纪律，保现金流已是民营企业活下去的基本共识。

确定性的事情，涉及开源节流，以及资产腾挪。

上半年，碧桂园营销成本同比下降40.6%，行政费用同比下降19.3%，总有息负债下降242.4亿元。

资产腾挪体现在盘活沉淀资产，如车位等经营性物业，以及合作项目的退出或并购。

上半年碧桂园在谈收并购项目共63个，金额大概39亿元。高权益项目更有利于资金归集，这是合作项目收并购的必要性。

碧桂园管理层就“保资产”很坦诚，新业务除了协同效益明显的建筑机器人业务，其他新业务暂缓。

备受争议的低价配股，被质疑为缺钱和稀释股权，管理层的回应则是：

预期悲观和债券市场有机会的情况下，配股用于债券回购，有利于财务报表修复。

配股完成年内最后一笔美元债回购，这是一个符合逻辑的解释。

碧桂园管理层的重心，显然是通过经营性现金流去偿还高成本短期债务，保证现金流的同时，达成资产负债表与利润的平衡。

碧桂园给出了现金流指引，上半年销售回款及其他现金流入1800亿元，土地及建筑成本支出1350亿元，税金及其他费用支出约310亿元，经营性现金流保持了正向。

截至期末，碧桂园在手现金为1479.8亿元，短期有息负债为729亿元，现金短债比约两倍，短期有息负债中公开信用债150亿元左右，其余均为国有大行的融资。

莫斌预期到明年6月，市场将恢复到健康发展阶段。

进一步加大销售，资产腾挪实现“开源节流”，以及在金融机构支持下置换长短债务，仍是碧桂园接下来的重点工作。