当下的房地产行业，最大的难题就是融资难。

【资料图】

还好，有几家所谓的优质民营房企，通过中债增担保融资，守住了行业的希望。

这其中，就包括了“宇宙房企”碧桂园。

9月16日，碧桂园通过中债增担保，成功发行15亿元中期票据。

就当下而言，这绝对是最大的好消息了。

然而，碧桂园还没来得及高兴，坏消息接踵而至。

就在近日，国际评级机构标普、穆迪，先后下调碧桂园信用评级。

一时间，碧桂园处于尴尬的境地。

发行15亿中债增担保中票，但持续融资更为关键

房地产行业太缺钱了。

尤其是今年以来，销售面持续低迷，叠加融资渠道未见明显回暖，这使得各家房企人人自危，部分房企更是深陷于债务危机之中不能自拔。

而这场行业寒冬，隐隐要降临在所谓的优质民营企业头上。

为了维护市场的稳定和信心，国家层面出台了一系列利好政策，行业信用融资也随即出现回暖迹象。

这不，“宇宙房企”碧桂园就于近日成功发行了一笔15亿元中期票据。

而此次融资最大的亮点，就是中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”。

所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。

而截至目前，已有旭辉控股、新城控股等几家房企，先后发行了中债增担保融资。

不过，作为“宇宙房企”，碧桂园此次融资的“排面儿”更大。

首先是利率方面，此次中期票据的最终票面利率为3.2%，比此前旭辉控股、新城控股等同类中票的票面利率还低，可以说是行业内最低的融资成本了；再者，此次中期票据的认购倍数2.86倍，足可以说明其在市场上的受欢迎程度。

所以说，这次融资，算是为碧桂园注入了强有力的信心。

然而，我们知道，房地产行业本身就需要巨额的资金作为支撑，而且开发周期很长。所以说，一两次融资并不足以解决房企缺钱这一难题。房企最大的顾虑，是融资活动能否稳定持续得推进。

就碧桂园而言，在今年5月份，彼时的碧桂园与其他2家民营房企成为示范性发债企业。在此利好消息的影响下，碧桂园成功发行了一笔5亿元的公司债券，利率为4.5%。

但是，又有谁能够想到，在这之后的4个月时间内，碧桂园再无任何一笔融资，直至此次中债增担保融资。

在此期间的7月27日，碧桂园为了筹集资金，只得通过配售8.7亿股新股，融资约28.27亿港元。

考虑到彼时碧桂园的股价已处于历史低值，而当时的配股还是以折价12%的方式进行，足可以证明，碧桂园是真的缺钱。

如今，虽然再获15亿元融资，但碧桂园来不及高兴。

毕竟，如果后续碧桂园仍没有稳定持续的融资活动，这15亿元换来的市场信心，转瞬即逝。

信用评级再遭下调，三四线城市风险敞口成隐患

果然，在此次融资之后不久，国际评级机构标普、穆迪就再次“唱衰”碧桂园。

9月19日，标普将碧桂园的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”，展望由稳定调整为“负面”。

9月21日，穆迪将碧桂园的企业家族评级由“Ba1”调低至“Ba2”，展望维持“负面”。

当然，对于本来信用评级调整，解读的角度不同，得出的结论也会大相径庭。比如，有媒体就宣传称，“BB”的信用评级，使得碧桂园仍然是民营企业中主体及债项信用评级最高的房企之一。

但是，面对当下复杂多变的行业形势，预期和前景对于房企而言，尤为重要。

在此次评级中，标普和穆迪都称，碧桂园的流动性依然充足。

但是，此次评级下调，反映的是碧桂园销售表现较预期弱，加上在市场环境困难情况下，其合同销售及利润将收缩，忧虑公司在未来12至18个月的流动资金及财务状况会进一步转差。

这和上文我们提到的融资情况，实际上是一回事情。

当下这笔15亿元融资，发行规模不大，并不足以检验碧桂园持续发行长期债务的能力。

简言之就是，当下能发行中期票据，并不代表后续能够继续发债融资。

标普和穆迪的顾虑也是，当下的碧桂园流动性依然充足，但后续财务状况可能出现恶化。

值得注意的是，自2020年以来，由于外部融资环境收紧，碧桂园的筹资性现金流净额持续净流出，使得其面临较大的再融资压力。

如此看来，碧桂园的偿还到期债务的重任，更多地落在了销售回款身上。

但是，根据数据，2022年前8个月，碧桂园实现权益销售额2440.8亿元，较去年同期下降39.37%。虽然碧桂园仍保持了龙头房企的地位，但根据标普预计，其在2022年剩余月份的合同销售额不会有实质性的恢复。

由此看来，碧桂园的销售回款情况，并不乐观。

而另一个困扰碧桂园的是，其销售表现更依赖于三四线城市，而这些城市的楼市恢复情况尤为缓慢。

标普就认为，碧桂园对较低线城市的风险敞口较高，于此类地区有66%的可售资源，在未来几个月里，该公司将继续面临更为疲软和波动更大的房地产需求。

回归到本质，衡量房企的成色，最终还是得看销售额。有了销售回款，房企才会高枕无忧。

而碧桂园虽然获得了15亿元融资，但只要销售面不加快恢复，“宇宙房企”头顶上的风险疑云，就无法消散。