近期，多家房企扎堆延迟发布2021年年报，引发市场热议。

当然，也有优质房企如期发布年报，比如中国金茂。

从业绩数据来看，中国金茂的这份年报颇为亮眼。但是，其毛利率下滑、“明股实债”、短债压力等问题，仍值得持续关注。

毛利率继续下滑

3月29日，中国金茂发布2021年业绩报告。

在销售规模上，2021年中国金茂实现合同销售金额2356亿元，同比增长2%，完成其年度销售目标的94.24%，销售回款率96.32%。

这一销售表现，在一众房企中，完全称得上是出类拔萃。

另外，2021年中国金茂实现营业收入900.6亿元，同比上升50%；毛利167.58亿元，同比上升38.33%；净利润77.05亿元，同比增长24.37%。

年报虽然亮眼，但中国金茂“增收不增利”的现象也非常明显，根本原因在于，近年来，中国金茂的毛利率下滑趋势明显。

数据显示，2016年-2018年，中国金茂的毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%。2019年其毛利率下滑到29.4%，2020年进一步下滑至20.2%。到了2021年，更是下滑至19%。

毛利率不断下滑的原因，归为一句话就是：拿地价格高了，项目又卖不上价了。

前些年，中国金茂为了实现规模增长，不断加大拿地力度，甚至屡屡高溢价拿下不少“地王”项目。

按照当年中国金茂的设想，这些高价地，日后将为其带来丰厚的利润回报。

然而，人算不如天算，随着国家宏观调控的不断加码，各地纷纷出台限价政策，别说是赚钱了，项目去化都成了老大难。

中国金茂也“难逃此劫”，为了加快销售、回笼资金，不得不做出降价换量的决定。

数据显示，2018年-2020年，中国金茂的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米及2.05万元/平方米，呈逐年下降的趋势。

这正是中国金茂“增收不增利”的主要原因。

而在今日，花旗发布研究报告，维持中国金茂“买入”评级，但是将其目标价由3.66港元下调至2.9港元。

花旗表示，中国金茂需要更多的业绩记录来重建投资者重新评级的信心。

显然，这样的业绩，无法令市场满意。

“明股实债”质疑

从“三道红线”来看，中国金茂继续保持绿档。

不过，中国金茂的绿档达标，逃不开“明股实债”的质疑。

近年来，为了迅速做大规模，中国金茂不断加大杠杆，使得其负债总额不断增加。

数据显示，2021年年底，中国金茂的负债总额已经突破3000亿元，达3052亿元。

负债总额不断升高，为了避免各项负债指标的上升，中国金茂必须做大资产总额，也就是所有者权益。而少数股东的权益，就成了最重要的推手。

数据显示，2016年-2020年，中国金茂的少数股东权益分别为241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元和550.65亿元，五年内涨了一倍多，其占所有者权益比例，也逐渐扩大至50%以上。

到了2021年，中国金茂的少数股东权益微增3.21%，至568.3亿元。但是，其占所有者权益的比例，仍在50%以上。

然而，相较于少数股东权益的大幅增加，中国金茂的少数股东损益却增长缓慢。

数据显示，2016年-2020年，其少数股东损益分别为20.38亿元、11.72亿元、21.66亿元、21.77亿元和23.14亿元。

到了2021年，中国金茂的少数股东损益终于突破至30.15亿元。

不过，就少数股东损益所占净利润比例而言，2021年也不到40%。

也就是说，中国金茂占所有者权益比例高达53%的少数股东权益，分配而得的少数股东损益，占净利润比例不足四成。

这就是典型的“明股实债”。

由此可见，中国金茂的绿档达标，仍然藏着“猫腻”。

短债规模大、存在一定风险

不过，相较于毛利率下滑、“明股实债”等问题，市场更为关注的，是房企的短债问题。

自去年以来，多家房企爆发流动性危机。现金，成了房企的“命门”。

就中国金茂而言，年报数据显示，其货币资金近400亿元，不过其中包含有近87亿元的受限制存款和现金。也就是说，中国金茂账面上的现金及现金等价物，只有310.5亿元。

而从短期负债方面来看，仅短期借款一项，中国金茂就有250.8亿元。再从其289.5亿元的应付账款及票据来看，中国金茂的应付票据规模，也有百亿规模左右。

这两项相加，就已经超过中国金茂310.5亿元的现金及现金等价物，还别说一年内到期的非流动负债规模。

由此可见，中国金茂的短债压力着实不小。

然而，中国金茂最大的仰仗，正是其作为央企独步行业的融资便利。

去年以来，房地产行业融资渠道不断收紧，使得不少房企面临资金匮乏的境地。而作为央企一员，中国金茂的融资活动未受明显影响。

根据年报显示，2021年，中国金茂获取多笔高质量低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票等。

也就是说，中国金茂不仅发债融资未受影响，而且融资成本还具有极大优势。

数据显示，2019年-2021年，中国金茂的平均借贷成本分别为4.94%、4.42%、3.98%，融资成本逐年下降，处于行业最低水平。

果然是背靠大树好乘凉啊。

诚然，中国金茂的短债压力，在融资渠道畅通无阻的情况下，无非就是“借新还旧”。但是，作为央企，中国金茂背负着如此沉重的包袱，前行之路仍存在一定的风险。