3月21日，穆迪投资者服务公司宣布维持碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）的“Baa3”长期发行人评级和高级无抵押评级，同时将评级展望由“稳定”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示，展望“负面”反映了穆迪的预期，即碧桂园的物业销售额和利润率将在未来12~18个月内出现下滑。受行业整体经营及融资状况不佳的影响，该公司的离岸融资渠道也将受到削弱。另一方面，长期发行人评级和高级无抵押评级维持体现了碧桂园良好的流动性，并反映了穆迪的预期，即该公司将保持审慎的财务管理和多元化的在岸融资渠道。

其实从2021年下半年起，包括穆迪在内的三大国际评级机构接连下调中资房地产企业的评级或展望达250余次，且在调整后评级都是负面。

有业内人士告诉记者，评级下调是评级机构对中国房企的未来销售、融资前景表达出不乐观的预测，而这波大面积的下调和行业整体下行有关，“但我自己判断目前已经进入后半期，情况大概率不会再坏了”。

高管开展“护盘”行动

穆迪分析认为，碧桂园的离岸融资渠道已经减弱，其波动的债券价格反映了这一点。因此，至少在未来3~6个月内碧桂园可能需要利用内部资源偿还到期债务，这将降低其运营和财务灵活性。

据银柿财经记者整理发现，碧桂园存续规模10亿元的“21碧地04”债券近日经历了较大波动，3月11日暴跌了27.10%，一度触发临时停牌，当日成交金额仅为2439元。碧桂园地产旗下的另外一只债券“21碧地02”当日也暴跌了11.55%。碧桂园方面当时紧急回应称，董事会注意到公司于近期股份及境内、离岸债务证券的成交价下跌及成交量增加，其或许归因于近期社交媒体上流传有关本公司境内外融资相关不公平负面陈述、评论。而债券“21碧地04”是因二级市场极少量规模的交易，导致债券价格产生大幅下跌。

而对于债券和股价的下行，碧桂园也作出了应对措施，3月17日，碧桂园地产就公告称，董事、监事将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买碧桂园地产公司债券，积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益。3月21日，碧桂园发布关于公司董事、监事首期市场购买公司债券的进展公告。碧桂园地产董事及监事购买债券为“19碧地02”“20碧地01”“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”，累计购买金额1998.88万元。

上述业内人士表示，高管护盘其实是向外界传达公司对未来的发展的信心，有利于维稳市场情绪。

另外，据碧桂园3月15日的公告，其全资附属公司碧桂园地产集团有限公司以自有资金完成境内回售资金支付，回售资金本息共计约6.2亿元人民币。至此，碧桂园地产集团于2022年境内到期/回售公司债项均已足额支付完毕。

销售数据下降，利润可能承压

穆迪预测，碧桂园在未来12至18个月内的权益合同销售额将下降15%~20%至4200亿元人民币~4500亿元人民币，而在2021年这一数字下降2%至5580亿元人民币，这将减少公司的经营现金流、流动性缓冲和收入确认。与此同时，该公司可能会提供价格折扣，以在整个行业的困难条件下支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。

而据碧桂园发布的销售数据显示，2022年前两月，集团连同合营公司和联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币691.2亿元，两个月的权益销售金额同比2021年下降约20.43%，其中2022年2月碧桂园合约销售金额约为327.6亿元，同比下降29.6%。

2022年前2月的销售数据不理想的不止碧桂园。据国家统计局发布的2022年1~2月房地产行业数据显示，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%；从销售增速来看，商品房销售面积和金额同比增速为2016年以来7年次低，仅高于疫情刚爆发时的2020年1~2月。

“其实，更多的是消费端疲软态势仍未得到大的改善。”上述业内人士告诉记者，但在记者提及碧桂园降价促销的可能性时，他表示，个别楼盘的调整有可能，但是大规模的概率不大。

不过，有数据显示，去年上半年，碧桂园的公司销售均价8782.67元/平方米，下半年为7990.91元/平方米，虽然说可能跟销售的项目地域有关，平均数很难说明全貌，但是还是能反映一些趋势。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也告诉记者：“穆迪维持了碧桂园的信用评级，说明了碧桂园财务基本面保持良好，没有明显恶化，展望下调应对企业经营不会产生太大影响。但考虑到负面的展望评级，若碧桂园的流动性和融资渠道进一步削弱，或者因销售、运营欠佳等导致企业现金流下滑幅度过大，穆迪或会下调其信用评级。”