21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道地产政策暖风频吹,央行等四部委在三季度末先后推出政策组合拳,进一步提振市场信心、刺激需求。房企融资情况得以改善,其中三季度房企发债整体规模略高于去年同期,达 1351.98亿元。同时,房企的发债成本有明显下降, 9月100 家典型房企境内融资成本 3.1%,环比下降 0.42个百分点。

民企发债逐步回暖


【资料图】

同花顺数据统计,截至9月末,三季度地产债发行规模为1351.98亿元,同比增加8.93%。从发行期限来看,房企倾向于中短期信用债。其中,1-3年(包括3年)地产债三季度发行规模503.1亿元,发债占比增加至37.21%,同比上升了19.37%。 不过3年以上的中长期债券发行量有所减少。普遍的观点认为,市场信心的恢复仍需时日,未来长久期的债券发行量会逐步恢复。

从各个月来看,环比增加迹象明显,克而瑞研究中心的数据显示,9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元,环比增加61.8%,同比减少28%。从融资结构来看9月,100家典型房企的境内债权融资533.86亿元,环比增加85.6%,同比增加15.8%;境外债权融资63.4亿元,环比增加106%,同比减少75.3%。

受监管支持增信发债影响,多家民企成功发行了中债信用增进投资股份有限公司(简称“中债增”)担保的中期票据。

深圳市卓越商业管理有限公司(以下简称“卓越商管”)于近日发布2022年第一期中期票据公告,本次发行规模6亿元,期限3年,申购区间为3%-4.3%,由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

这是今年8月以来,中债信用增进公司第6笔通过全额担保方式支持民营房企发行的债券。此前龙湖、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉控股都曾通过增信方式成功发行中期票据,平均票面利率约3.3%。

跟上述5家房企不同的是,卓越商管的间接控股母公司卓越置业并未上市,这也在一定程度上显示民企融资逐步好转。

此次卓越商管发行中期票据的募集资金,主要用于卓越集团在一二线城市的项目建设。

中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时,整体看,房地产市场已经走出最低谷,不论是按揭贷款还是房企融资,但相比按揭的全面放开,当下房企融资的恢复还比较缓慢,民企融资虽然逐渐开始恢复融资,但难度依然比较大,市场期待更多的稳楼市政策。

中银证券分析师夏亦丰也认为,前期市场对地产预期过度悲观。房地产行业从长期看,住房新增真实需求在未来十年内仍有平均10亿平/年左右,经过2022年的调整,逐步接近市场真实需求的水平。销售当前处于触底回升阶段,9月下旬以来,高频数据也显示地产销售逐步转好,一线城市率先修复,在密集出台重磅利好后,降息和退税有望进一步巩固楼市复苏的势头。虽然四季度行业整体资金压力仍然较大,部分房企仍然存在暴雷风险,行业整体出清仍将预计持续2-3年的时间,但夏亦丰认为,房企信用风险最集中的爆发高峰期或已过去,优质民营房企已经逐步开始信用修复。

房企发债成本下降

值得一提的是,三季度地产债发行成本有所下降,表现为票面利率低于3%的债券发行占比上升。据天风证券统计,三季度票面低于3%发行的地产债规模达474.04亿元,占比35.06%,较去年增加21.25%。

克尔瑞的数据显示,2022 年9月100 家典型房企新增债券类融资成本 3.69%,环比上升 0.16个百分点。

同比下降 1.93个百分点。其中境内融资成本 3.1%,环比下降 0.42个百分点。不过发债主体仍然是集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企;境外融资成本 6.79%,主要是合景泰富发行的一笔约 7.95 亿美元的境外优先票据,利率为6%。

2022 年 1-9月100家典型房企新增债券类融资成本 4.3%,较 2021 年全年下降1.08 个百分点,其中境外债券融资成本 7.65%,较 2021 年全年上升 0.53 个百分点,境内债券融资成本 3.7%,较 2021 年全年下降 0.43 个百分点。

具体企业表现来看,9 月发债量最大的企业是华润置地,发债总量达到了 80 亿元,企业在月内共发行了 20 亿元的公司债、30 亿元的中期票据以及一笔 30 亿元的CMBS。本月发行债券的企业有 19 家,发债企业个数环比增加 4 家。从发债年限来看,金融街发行了一笔期限长达 20.82 年的 CMBS。从债券发行利率表现来看,上实城开发行的一笔15亿元的超短融利率仅为 1.67%,是9月房企发行的所有债券中最低的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,应该说融资环境到了非常宽松的状况,融资方面的支持也明显增多。从短期看,9月份融资数据也还是有所改善的。但是难点是,主动去申请发债的企业数量少了,这也说明,企业信用风险还是比较大,也不是所有房企都会进入发债,毕竟投资者顾虑也还是比较多。就企业来说,既要看到政策环境总体趋于改善,也要意识到一些销售和财务数据依然可能有恶化的风险。但是需要说明的是,关键要有新的打法。此刻非常考验房企的能力和智慧。尤其是很多购房需求其实是压抑的,如何挖掘出来,考验企业的营销团队能力。

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