行业寒冬笼罩，大中型房企尚且自身难保，那些资金实力尤为疲软的小微型房企就更是岌岌可危了。

近日，绿景中国遭遇惠誉下调相关评级，原因正是其流动性紧张，或面临风险。

绿景中国作为一家微型房企，手上握有“旧改航母”白石洲项目。

(资料图)

不过，在规模庞大的债务面前，白石洲项目也只是远水，解不了近渴。

而在不久前，绿景中国刚刚靠着白石洲项目，拉来了万科的23亿元援手。

显然，这些钱是不够的。

绿景中国，即便拥有“旧改航母”，也前途未卜。

评级遭下调，债务压力巨大

9月16日，惠誉将绿景中国的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC”。同时，惠誉还将绿景中国的高级无抵押评级及其未偿美元高级票据的评级自“B-”下调至“CCC”，回收率评级为“RR4”。

本次评级下调的主要原因是，绿景中国的流动性吃紧，且其为即将到期资本市场债务进行再融资的能力存在不确定性。

简言之就是，手上的钱不够，还没有筹钱的招数。

要问绿景中国有多缺钱，我们还得从财报数据中找线索。

根据数据，截至2022年上半年，绿景中国账面上的现金及等价物仅有27.44亿元。

而在同期，绿景中国的短期借款有125.6亿元之多。

也就是说，绿景中国的短债缺口，足足有百亿元规模。

倘若再加上账龄在一年以内的经营性负债，绿景中国还需要兑付24.85亿元的应付账款。

由此足可以看出，绿景中国的债务压力有多大。

要想靠绿景中国的自我造血功能来应对债务问题，显然是远远不够的。

根据数据，今年上半年，绿景中国实现营收仅为10.45亿元，同比下降近五成。

受经营性现金和融资性现金同时净流出的影响，绿景中国账面上的现金，减少了近10亿元。

而根据惠誉评价报告，绿景中国最近的一笔境外债务兑付，将是2023年3月到期的4.7亿美元债券。

留给绿景中国也就半年多时间了，真是任重而道远。

珠海—绿景喜悦荟

“旧改航母”在手，终成融资“救星”

事实上，绿景中国对于筹钱还债，早有动作。

而绿景中国所仰仗的，还是手上的“旧改航母”——白石洲项目。

据悉，白石洲项目位于深圳南山华侨城富豪区，其规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米。此前，深圳南山管理局曾表示，"如若顺利推进，白石洲将是截至目前深圳计容面积最大的旧改航母"。

就在数月之前，绿景中国靠着白石洲项目，成功拉来了行业巨头万科入局。

据悉，万科同意向白石洲项目公司注资约23亿元。根据协议，此次万科注资，将不参与一、二期项目，主要是享有项目第三期及第四期的分派盈利，分派比例绿景中国与万科分别为80%、20%。

而就协议内容来看，对于万科的入局，绿景中国算是下了血本。

首先从价格方面来看，万科以23亿元获得项目公司8%的股权，以此推算，对应价值约为287.5亿元。

而在今年3月31日的机构评估中，白石洲项目公司的估值约为330亿元。

也就是说，万科此次入局，获得了87%的折扣。

另外，在本次交易中，万科还获得了退出权等权限。

总而言之，万科这23亿元花得，是相当值了。

从另一个角度来看，绿景中国是真缺钱，不然也不会做出如此大的让步。

据悉，绿景中国已于8月收到11亿元的交易对价款，预计将在2023年第一季度收到剩余价款12亿元。

也就是说，这笔钱对于明年3月到期的4.7亿美元债券，正好赶趟儿。

而不足的资金，还得靠白石洲项目来解决。

有消息称，绿景中国正在与境外基金投资者协商，拟以白石洲项目公司股权为抵押以获得3亿-5亿美元贷款。

白石洲项目还真成了“救星”。

绿景化州国际花城

微型房企终失算，成也旧改困也旧改

任谁都知道，白石洲项目是正儿八经的“香饽饽”。

可问题在于，在巨额债务压力面前，白石洲项目有点不赶趟儿。

根据绿景中国方面的介绍，仅白石洲项目一期，可售货值就有约300亿元。

假使有了这笔巨资，绿景中国的债务压力立刻迎刃而解。

不过，就项目进程来看，绿景中国的白石洲项目预计明年才可以开始预售。

也就是说，目前而言，这300亿元仅仅是纸面价值。

这正是绿景中国作为“旧改专家”所要面临的问题。

要知道，旧改项目之所以抢手，最重要的原因就是其土地成本低、获利空间大。

不过，旧改项目也有巨大的弊端，就是项目开发周期长，沉淀的资金成本巨大。

就白石洲项目而言，绿景中国于2018年正式拿下该项目，但是其建设开发周期长达8-10年之久。

而在开发成本方面，整个白石洲项目的总投入为900亿元，其中一期200亿元、二期100亿元、三期300亿元、四期300亿元。

如此大规模的开发资金，仅凭绿景中国的实力，肯定是扛不下的。

为此，绿景中国只能频频动用债券融资来获得资金支持。

甚至于，白石洲项目的购地款，都得靠融资来解决。

正因为此，绿景中国不得不承受巨大的融资成本。数据显示，2021和2022年上半年，绿景中国融资成本分别为17.11亿和7.88亿元，对其盈利空间形成严重侵蚀。

当然了，作为一家微型房企，绿景中国当初之所以敢于拿下这个“旧改航母”，就得有必要的心里准备。为此，绿景中国多付出点融资成本，也是可以承受的。

倘若是在之前的行情下，绿景中国靠着融资开发、一期一期的销售回款，也就把这个项目彻底拿下了。

然而，在这场前所未有的行业寒冬面前，绿景中国的销售面和融资面全面承压。而设想的那一套，彻底玩不转了。

曾经的旧改“香饽饽”，却成了绿景中国的累赘。

活不活的下去，还真不好说了。