销售不见起色,“白衣骑士”未见现身,融创何以“化债”。


【资料图】

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

就在孙宏斌为重组美元债、保交楼而四处奔走时,融创华南大区执行总裁余英选择了退休离职。

对债务缠身的融创来说,此时出现高管人员变动,当然会影响军心,但真正影响士气的,还是融创中国(1918.HK)对债务重组的进展。

REED消息称,8月底9月初的两周内,融创中国将与美元债持有人展开重组谈判,并对每笔到期日不尽相同的债券,提出大致接近的展期期限。

融创目前尚未对该消息给予置评,但相关人士说,“融创在9月份还有1笔13亿元境内债将到回售期,此外还有债券利息需要支付。融创在接下来的9月份还是很难,目前公司上下最关心的就是化债工作。”

未来1年内逾百亿负债到期

“积极化债”是目前融创中国内部讨论最多的工作内容,毕竟关系到每个人的切身利益,融创部分员工近几个月的工资出现了延时发放的情况,还有人遭遇了降薪,现在都在关心公司能否挺过去。

WIND数据显示,融创中国目前共有10笔(不包含重开)美元债存续,合计54.9亿美元,换算人民币约375.85亿元。

来源:WIND数据

此外,融创中国在境内通过融创房地产集团有限公司(简称“融创地产”)和上海骧远投资控股有限公司发行的债券共有11笔存续,包括信贷资产支持证券、公司债和私募债,合计约166.5亿元。

其中“16融创05”、“16融创07”、“20融创01”(展期之后更名为“PR融创01”)三只债券已违约,但均已取得展期。

未来1年内,融创系在境内外共有约103.77亿元债务及对应利息需要兑付。此外,今年9月11日,“20融创03”可选择回售日到期,目前债券剩余本金为13亿元。但以目前形势看,这笔债券回售成功的可能性很小。

面对眼前的债务压力,融创正在悄然出售项目股权以回血。

最新消息是,融创地产以约1.57亿元出让合肥项目50%股权及对应债权,该项目是融创地产和信达地产(600657.SH)联合开发,此前各占50%股权。此次出售后,融创地产已全面退出该项目。

通过当地政府网站查询了解,上述项目为合肥市政务区ZWQTA-027-1地块项目,案名融创·信达政务壹号,历史最高销售均价38000元/平米。

据新安房产网显示,该项目是融创在2016年以总价27.51 亿元、单价2600万元/亩夺得,楼面价13928.57 元/平米,溢价率高达400.0%。该项目公司合肥融创政新置业有限公司还是其建设单位。

信达地产公告显示,该项目规划为住宅、商业、办公等业态,总可售面积约20.2万平方米,项目住宅已销售完毕,目前项目商业、办公等产品持续销售中。

据了解,进入2022年以来,融创已经多次出售旗下项目或股权。

今年4月1日,融创将广州创行房地产开发有限公司50%的股权转让给了金地商置子公司;1月份,融创地产还接连转让了武汉甘露山文创城、武汉一江源项目和长沙项目的部分股权。

关于融创大卖资产的消息也时有发出,此前有媒体称,融创深圳冰雪城正在寻求接盘方,后又有消息称,整个融创华南都将打包卖给建发。

高管出走,销售额连续下滑

目前融创华南是否会打包出售尚未有官方回复,但确切的消息是,融创中国执行总裁、融创华南集团执行总裁余英已从融创中国退休离任。

余英个人微博上显示,其在7月已经去广西、贵州等地避暑旅游打卡了。余英是地产界“明星经理人”,为媒体熟知,曾历任保利地产副总经理、广东公司董事长;后出任宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁,兼宝能城市发展集团总裁;2019年1月,余英加入融创中国,担任融创执行总裁、广深区域执行总裁,协助广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新业务板块。

有房企内部人士评论说,融创各大区首对资源、人脉把控比较严,一把手和二把手的实权相差较大,余英虽然是“明星经理人”,但融创华南区首黄书平才是掌权人。

2016年,融创进入华南,起初为广深区域,后将海南区域并入,变身华南区域,今年又“兼并”了原西南区域的广西公司。这一步步走来,黄书平作为大区总裁,一直未变,深得融创中国董事长孙宏斌的信任。

但目前的形势下,即使得力干将也无法为孙宏斌逆转乾坤。自从融创中国在5月份官宣美元债暴雷至今,孙宏斌的“白衣骑士”仍未现身,反倒是销售业绩连续下滑。

今年前7月,融创中国销售额1238.5亿元,同比下降约66.54%。虽然房企销售同比大幅下滑已经是行业常态,但融创中国下降态势更为明显,今年前7个月,只有6月份出现环比上涨,其余都是环比下降,尤其在今年4月份突然出现环比大幅下滑。

数据显示,今年前3个月,融创中国的单月销售额都在220亿元以上,而从4月开始,陡降至单月120~140亿元,7月份更是降至单月110.3亿元,创今年以来单月销售额最低记录。

来源:融创中国公告数据

此外,融创项目的销售均价也在4月份下降近1500元/平米,至12900元/平米,随后开始逐月微降,7月份的销售均价已降至12480元/平米。

有业内人士分析,房企的现金流归纳起来,就是境外融资、境内融资和销售回款,现在三条渠道断了一条半。

虽然境内融资没有完全关死,但今年以来,监管部门几次召集房企讨论发债支持事项,融创中国都没有出现在“融资白名单”上,这对融创来说并不是一个好信号。

你觉得融创中国能否顶住还债压力、自救成功?欢迎评论区留言讨论。

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