文|恒心

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来源|博望财经

距去年下半年地产行业的“大地震”已过去快一年光景，需求疲软仍是当下的主基调，再融资成为房企抵御行业下行最好的手段。

虽然2021年底以来，包括并购贷出炉、优质房企发债、多地购房首付比例下调、住房按揭贷款加速投放等“回暖”的政策信号持续向市场传递，但从整体来看，头部房企融资效果仍不明显。

据“中国房地产报”报道，某房企内部人士直言，“虽然政策出口有松动，但房企融资并没有明显改善，金融机构和民营房企都很尴尬。境外债更是没有增量，多为展期用高息置换到期债券。”

数据是最好的解释。据克而瑞数据显示，5月100家典型房企融资总量519.75亿元，同比减少50.2%、环比减少40.3%，单月融资规模创2019年以来第三低。

具体来看，房企境内发债环比减少12.7%至314亿元，境外发债同比减少80.9%至61.07亿元左右，发债主体主要为央企及国企地产。

但反观到期债务规模，据中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“7月和8月，房企到期债务规模均超过千亿元”。

一面是低迷的融资端，一面是庞大的到期债务，即使刚过完夏至的房企依旧感觉“寒冷”。

历来依靠“借新还旧”滚续债务的房企，在经济处于下行的现在，这套明显是行不通了。

面对现金流萎缩和再融资不畅的双重困境，民企房企更是接连“暴雷”，其中就包括我们今天的主角——北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（“鸿坤伟业”）。

01

流动性承压，美元债、境内债相继违约

今年以来，鸿坤伟业倍感流动性压力，前有商票逾期，后有美元债、境内债相继违约。

5月12日，鸿坤伟业公告表示，受各种不利因素影响，未能于4月8日按期偿还由香港理想投资有限公司发行、公司担保的美元债“鸿坤伟业 14.75% N20221008”利息1,423.38万美元，导致境外债违约情形发生。

该只美元债年利率为14.75%，剩余本金1.93亿美元，付息方式为每半年支付一次，付息日为每年的4月8日和10月8日，虽然设有30天的宽限期，但宽限期截止日，也即5月9日仍未偿还。

你以为到此就结束了吗？其实不然。

根据鸿坤伟业全部境内3只公司债“18鸿坤01”“18鸿坤03”“19鸿坤01”募集说明书的约定，上述美元债利息违约触发了交叉违约条款。

当发行人出现未能清偿到期应付的其他公司债、企业债、资产支持证券、银行间债务融资工具或境外债券的本金或利息；或未能清偿到期应付的任何相关债务，且单独或累计的总金额达到或超过发行人最近一年或最近一个季度合并财务报表净资产15%的，则触发以下保护机制：

（1）应当在5个工作日内进行信息披露，并在2个工作日内告知本期公司债券受托管理人；

（2）受托管理人在知道或应当知道该等情形后，应当在10个工作日内召开债券持有人会议。发行人可以提出救济和豁免方案，提交债券持有人会议表决；

（3）发行人在30个工作日内偿还了相关债务的，则发行人不构成违约也无需履行救济措施；

（4）发行人未能在宽限期内偿还相关债务，且豁免方案未能获得债券持有人会议表决通过或有条件的豁免方案经债券持有人会议表决通过但未能在约定时限内完成相关法律手续，则构成发行人在本期公司债券项下的违约，应当在违约之后的约定时限内立即兑付本期债券本息。

事实上，鸿坤伟业也在积极“自救”了，但从结果来看并没有成功。

5月17日，主承销商五矿证券有限公司应鸿坤伟业要求召开了境内债2022年第一次持有人会议，“18鸿坤01”和“19鸿坤01”通过了“关于北京鸿坤伟业房地产开发有限公司2018年公开发行公司债券(第一期)有条件豁免触发交叉违约条款（债券继续存续）并追加担保措施的议案”，但“18鸿坤03”由于议案1：关于豁免本期债券持有人会议通知期限的议案未通过，故持有人会议所有议案表决均无效。

截至6月24日，鸿坤伟业未提请持有人会议表决并新增债券担保措施（“18鸿坤03”未通过豁免或有条件豁免触发交叉违约条款议案），亦未对清偿境外债的本息抑或达成新的偿付方案。根据募集说明书约定，上述债券于2022年6月20日触发立即到期。

但截至6月20日，鸿坤伟业未能清偿上述3只债券本息，同时仍未能偿还此前已违约的境外美元债利息。

资料来源：鸿坤伟业官网。

6月初，上海票据交易所发布了《截至2022年5月31日持续逾期名单》，鸿坤伟业赫然在列，算上自身在内，共有15家公司出现商票逾期，较年初的1家大幅增加。

值得注意的是，这份名单统计的是2021年12月1日至2022年5月31日出现3次以上付款逾期，且截至2022年5月末有逾期余额或5月当月出现付款逾期的承兑人数量。

02

逾半数有息债务年内到期

“借新还旧”的思维在鸿坤伟业中可谓是根深蒂固。

之所以这样说，是因为这3只债券的用途均为“全部用于偿还有息负债”。

据Wind显示，鸿坤伟业自2016年开始在债市融资，共发行6只规模合计36.94亿元的债券，目前存续3只余额合计9.20亿元的境内债券。

资料来源：Wind。

具体来看，“18鸿坤01”发行于2018年10月，发行利率7.50%，期限“2+2”，本应于2022年10月到期；“18鸿坤03”发行于2018年12月，发行利率7.50%，期限“2+2”，本应于2022年12月到期；“19鸿坤01”发行于2019年11月，发行利率7.50%，期限4年，本应于2022年11月到期，均附有交叉保护、事先约束、控制权变更等投资者保护性条款。

那鸿坤伟业有息债务规模又有多大呢？

截至2021年末，鸿坤伟业合并报表范围内资产负债率86.53%，有息债务总额100.92亿元，约占同期末负债总额438.21亿元的23%，2022年内到期或回售的有息债务总额为53.52亿元，集中兑付压力大，但现金类资产仅15.91亿元，较2020年末的27.89亿元大幅下滑逾4成，对短期债务的保障程度不足3成。

对于后续风险化解处置安排和投资者权益保护措施，鸿坤伟业表示，“将积极筹措资金，梳理资产和资产受限情况以及负债情况，积极与各债权人沟通协商，加快资产处置力度，尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。”

“躺平”or“自救”，鸿坤伟业到底走向何处？博望财经将持续跟踪。