01

融资概况

单月融资总额环比翻倍

债券发行提速成为主要因素

中指研究院监测，2022年3月房地产企业非银融资总额为1050.7亿元，同比下降50.0%，环比上升125.4%，自上年10月以来首次单月融资总额突破千亿。行业平均利率为4.27%，同比下降1.46个百分点，较上月下降0.27个百分点。债券审批发行明显提速，信用债和ABS快速回暖是融资总额回升的主要原因。

图：2021年3月-2022年3月融资额及平均利率

数据来源：中指数据CREIS

2022年一季度，房地产企业非银融资总额2309.0亿元，同比下降61.4%。从融资结构来看，信用债占比50.4%，同比提升21.5个百分点；海外债占比仅为5.4%，同比下降15个百分点；信托占比14.9%，同比下降14.2个百分点；ABS占比29.4%，同比提升7.7个百分点。信用债、ABS弥补了一部分由海外债、信托快速撤退造成的融资缺口。

图：2021-2022年一季度融资结构

数据来源：中指数据CREIS

02

融资结构

信用债占比过半

海外债凭借增信新发

从融资结构来看，3月信用债规模占比54.8%，海外债占比2.7%，信托融资占比11.8%，ABS融资占比30.7%。

图：2021年3月-2022年3月融资结构分布

数据来源：中指数据CREIS

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降29.0%，环比上升100.2%；海外债融资同比下降78.4%；信托融资同比下降83.2%，环比上升11.9%；ABS融资同比下降23.3%，环比上升375.3%。信用债、ABS增速显著，海外债、信托维持收缩态势。

3月信用债发行总量与上月相比翻倍，原因一是从历史记录来看，3、4月为年度集中发行时段，特别是2020年、2021年3月的信用债发行额均为全年最高峰。二是监管方明显提升了发行审批速度，据不完全统计，银行间市场交易商协会3月发布的房企中票发行注册通知书达14个，而2月、1月分别为1个、4个。此外，信用债融资充分适应行业发展趋势，抓住政策窗口期，拓展发行品种，如中国铁建发行并购债，电建地产发行住房租赁专项债等。

3月有两家企业成功发行海外债，分别为金茂、卓越。今年以来海外债发行同比降至冰点，据统计截至目前仅有5家企业新发海外债，且融资成本均有不同程度、不同方式的提升。其中碧桂园、华发、金茂的发行利率较上年有所提升；绿城、卓越则通过备用信用证添加增信措施。备用信用证为融资企业提供了信用担保，既提升了海外债成功发行的概率，也一定程度上降低了发行利率，在当前海外融资渠道几近关闭的环境下，有助于维持这一融资渠道的通畅，也起到一定缓解行业信用恶化的作用。

图：2022年新发行海外债统计

数据来源：Wind，中指研究院整理

本月ABS发行种类多样，结构较之前有所变化，其中CMBS/CMBN发行大幅提升，占本月发行额66.1%，占2021年全年同类发行额的19.7%。不同于供应链ABS只是将房企的应付款对象转移，CMBS/CMBN释放了房企持有型资产的流动性，对房企来说是属于融资增量渠道，因此发行增速明显。此外，供应链融资占本月发行额23.2%，购房尾款及保障房共占10.8%。

数据来源：中指数据CREIS

03

融资利率

累计平均利率同比下降

融资成本持续平稳

从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.85%，同比下降0.6个百分点，环比微升0.14个百分点；海外债发行利率为4.06%；信托融资利率托融资平均利率为7.66%，同比上升0.4个百分点，环比微升0.2个百分点；ABS平均利率为3.74%，同比下降0.8个百分点，环比上升0.4个百分点。各渠道融资利率基本平稳。

图：2021年3月-2022年3月融资方式平均利率

数据来源：中指数据CREIS