摘要：硬指标需更强软实力保驾护航
“要增加保障性租赁住房（以下简称“保租房”）的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。”在两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹重点表示。目前，全国各地纷纷公布2023年保障性租赁住房的筹集目标，积极推动十四五增加650万套（间）保障性租赁住房目标的达成。
时间紧、任务重，大体量目标如何达成？建好后怎么有效运营？市场化住房租赁企业如何抓住机会获得新一轮增长……一系列由“保障性租赁住房”延展出的问题成为行业讨论热点。
迈点注意到，除了新增土地供应建设外，不少地方政府将注意力聚焦于存量市场。百瑞纪集团发布的《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》（以下简称“《白皮书》”）就专门针对保障性租赁住房设立了独立章节进行深度研究，并表示房源、资本、轻资产运营管理是助力存量资产进入保障性租赁住房的“三驾马车”。
存改租助力地方政府高效完成保租房筹建目标
“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”2023年政府工作报告明确强调。经过多年的探索，保障性住房体系已经形成“三房两改”（公共租赁住房、共有产权住房和保障性租赁住房；棚户区改造和老旧小区改造）的格局。《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》将保障性租赁住房作为重点方向之一。
国家政策扶持发展下，存量资产改造为保障性租赁成为最高性价比的方式，既能解决新市民、青年人等群体的住房困难和职住平衡问题，又能激活存量资产的生命力，产生社会经济效益。将存量资产改造为保障性租赁住房并非一蹴而就的事情，《白皮书》对此进行了深入的分析，极具行业指导意义。
能否根据市场需求重新定位改造；改造后如何运营才有效改善租金和出租率，提升价值；怎么形成稳定收益实现成功退出。一系列的落地细节问题亟待资产方解决。《白皮书》调研数据发现——非改居和新建租赁住房（租赁用地、集体用地）的资产方基本以各地方国企和央企为主，少数为民企。作为住房租赁市场的新进者，地方国企租赁运营经验相对缺乏，而且很多单位主营业务不在住房租赁运营管理，并无法集中主力进行执行。
面对两者的不适配，如何能高效完成保租房筹集目标。在高质量发展主旋律下，地方政府等国企单位正在积极思索，以确保资产安全，供给稳定和资产保值增值。
观察市场，主要有两种解决方案：
躬身入局：成立专职机构，进行针对性解决。比如深圳人才安居集团就是专责从事公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。南京安居集团旗下的瑾家也正全力打造的高品质租赁社区及长租公寓品牌。合肥政府进行资产重新配置成立了合肥市住房租赁发展股份有限公司。
强强联手：寻找具备专业运营能力的市场化机构进行合作。对比国企的经验欠缺，轻资产模式的运营商拥有着长期积累的经验，能够为资产方提供全流程的建设和运营方案，两者优势互补，能达到最佳的存量盘活效果。《白皮书》认为，地方国企和专业运营商各司其职，强强联合，助力保租房筹集目标达成。
哪种方式更好？大家目前仍在进行多元化探索。这过程中，已经积累丰富经验的轻资产模式运营商成为地方国企单位竞相学习和合作的对象。结合具体案例，《白皮书》进行了深入的解读，并明确其中的利好和挑战，为各大利益相关方厘清思路。
如何真正盘活存量？窝趣已做出样本
《白皮书》指出，在国家层面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为是否能真正盘活存量，提供有效租赁住房供应的通关法宝。存量物业以及资本都具备的情况下，轻资产运营模式与保障性租赁住房具备极高的适配性，轻资产运营模式成为各地保障性租赁住房完成的关键。
以窝趣广州西门口地铁站轻社区项目为例，通过政企银三方合作的商业模式，在广州日报社提供物业、建设银行提供改造资金的前提下，窝趣对物业进行了全新设计，装修改造为高品质的保障性租赁住房，获得广州住建部门的认定，成功领取租赁住房专项奖补，并成为首批使用公积金交房租的试点项目。在备受政府肯定的同时，窝趣广州西门口地铁站轻社区项目也颇受消费者认可——2022年客户满意度96%，NPS净值95%。
政企银的合作方式让三方各自发挥了自己的优势，窝趣的精细化运营，一方面可以帮助国企解决自建团队问题，提供更安全更规范的运营服务；另一方面，也可帮助国企把存量资源盘活，助力保值增值，达到强强联合的效果。在窝趣长沙湘江科创园轻社区项目中，湘江科创园项目既解决职住平衡、青年人租住问题，还兼顾运营效率和服务品质，打造超高门店人效比。据运营数据统计，8月中下旬开业的窝趣长沙湘江科创园公寓，截止目前均价1600元 / 月，已有十多家企业预订超过 40% 的房间，覆盖周边近百家企业；试营业不到一个月，已完成房价和预订率双重目标，效益方面大大超出预期。
这样的商业模式在保障性租赁住房后续发展中将越来越频繁。持有或租赁物业资产的资产方向运营方提供房源，通过委托运营方式进行运营管理，收取固定出租收益，并借由运营方专业的运营管理实现资产升值或投资增值。像窝趣这样为资产方提供资产的改造工程、项目设计、筹建管理、运营管理等服务的运营方则通过输出运营体系和 IT 管理系统进行房源管理，为租客提供专业的租赁服务，获得租金收益和资产方支付的前期工程设计和专项服务费，以及后期的管理费。租客通过运营方租到房源，享受运营方租赁服务和增值服务，向运营方支付租金和服务费。
作为供需链条的铁三角，资产方、运营方、房源和租客，在轻资产运营的过程中满足了各方的需求，资产方实现了资产增值，运营方收获了委托管理费用，租客匹配了需求房源。各方协同合作满足各方的利益和住房需求形成了良性的轻资产运营循环。
轻资产运营赋能保障性租赁住房长效机制
承接保障性租赁住房的改造运营管理，窝趣并非行业个例，且伴随着各地保障性租赁住房目标完成进度不断推进，未来还将更多。这是由保障性租赁住房赛道的特性和我国住房租赁市场目前发展进程所决定的。
1、民生决定微利，需更精细化运营
出于解决基础住房问题的初衷，保障性租赁住房在租金上有严格限制。相较于市场化房源，在收益上，保障性租赁住房并不理想，这就需要更为专业化、精细化的建设和运营服务，降本增效，做好每一环节，实现资产保值增值。
对于参与保障性租赁住房构建的地方政府和国企单位而言，这并不是他们的强项，而是需要向外求，寻找拥有丰富经验沉淀的轻资产模式机构化企业为之赋能。《白皮书》指出，对各地缺乏运营经验的保租房资产方来说，与轻资产运营商合作是提高保租房运营效能的不二选择。
2、融资渠道要求优质资产
保障性租赁住房在资金投入上有着极大需求。国家已对此提供了诸多金融政策利好。保障性租赁住房被纳入不动产私募投资基金试点工作的投资范围。再叠加之前的公募REITs，保障性租赁住房的融资渠道正日渐多元化。
所有融资渠道都需要稳定现金流和保值增值的物业，这与优质的运营主体密切相关。而这正是轻资产运营企业最擅长的内容。通过高品质的产品设计、规范专业化的管理、高粘性客群关系的建立，优质运营主体能持续提升项目出租率，创造稳定租金现金流。
“资产 + 运营商”发展趋势引导
伴随行业发展迈入大资管时代，资产方直接将项目委托给专业的轻资产运营商运营，共享轻资产运营商的品牌、运营体系、会员体系等，将是未来的主要发展方向。随着公寓企业面临的市场竞争加剧，供求关系发生转变，租客方的选择越来越多，专业化的分工越来越受欢迎，优质的大中型项目与运营能力强的运营商合作，经营权和所有权将进一步分离，市场对托管的需求日益增加，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合。
多重因素叠加影响下，表现出极强适配性的保障性租赁住房和专业化轻资产运营企业将相互成就。对于扛着保障性租赁住房KPI的国企单位而言，专业化轻资产运营企业能运用市场化方式，灵活运营，资产保值增值提供助力。对于专业化轻资产运营企业而言，则能借助保障性租赁住房发展风口， 迅速扩大规模。对于保障性租赁住房长效机制的建立，现阶段，轻资产运营模式将在其中发挥积极作用。
市场化房源与保租房良性竞合，实现高质量发展
市场化租房的存量转化也是保租房重要筹集方式之一。《白皮书》将之称为“相互依存的共生关系”，市场化租赁住房的有序发展为保障性租赁住房储备了充分的房源。目前已经有多个市场化租赁住房项目被认定为保障性租赁住房。与此同时，面对重合的租房群体，市场化租赁住房和保障性租赁住房又在相互竞争。业内一直在讨论大量的保障性租赁住房供给是否会冲击市场化租赁住房。大家一直认为，这会倒逼市场化房源不断提升品质，为租客提供更好的服务。
在良性的竞合关系中，保障性租赁住房和市场化租赁住房都需要优质的运营机构进行建设和运营管理。经过前期的项目实践和市场教育，市场化租赁住房与轻资产运营已经具备成熟的合作模式。保障性租赁住房需要专业化的优质运营机构，为之构筑竞争优势。不论是自建团队，还是双方合作，优质的轻资产租赁企业都能在其中发挥重要作用，合力共建高质量发展的住房保障体系，解决好新市民、青年人等住房问题。
《白皮书》认为保障性租赁住房的大规模建设，将为市场化租赁机构提供轻资产模式发展的蓝海空间。这是机会，亦是挑战。时下，中国长租公寓市场整体进入快速成长期，在政策强有力的支持下，参与者众多，不论是运营商、还是开发商、抑或是投资机构，都能看到。但伴随行业发展进入成熟期，开发商运营经验不断增加，运营商竞争将日益激烈。而像百瑞纪集团这样，已经在轻资产模式上突破品牌和运营能力壁垒的专业化运营机构将更具优势。
结语
作为住房租赁行业三大模式之一，轻资产模式的市占率正不断提升。这是资产管理行业发展成熟化的必然过程。基于市场对于轻资产运营能力的庞大需求，这个住房租赁行业最轻的模式将吸引更多企业进入，一场资产价值提升大比拼将在中国住房租赁市场浩浩荡荡展开。
有效解决新市民、青年人等住房问题已经成为2023年国家政府八大重点工作之一。如何瞄准保障性租赁住房发展初心，穿透住房租赁发展各个环节？通过住房租赁企业商业模式、保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战，《白皮书》进行了数据和案例兼具的拆解和分析，为正在布局或计划进入保障性租赁住房赛道机构提供了可参考的路径。
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