当一栋楼垂垂老去，它将面临怎样的命运?最近，这个问题终于等来了人们期盼已久的答案。
本月，朝阳区建外光华里5、6号楼将完成原址改建，两户合居的苏式老楼终于有了独立厨卫，劲松一区114楼也将在明年竣工。它们是本市危旧楼改建的首批试点项目。
危楼改建，远比平地建新楼的难度要高，因为其中不但存在规划和政策限制，还面临居民意愿不统一、建设资金难筹集等问题。“我们希望以这几栋老楼为试点，既要大胆创新突破，又要螺蛳壳里做道场，探索‘党群同心、政企联动、成本共担’的危旧楼改建新模式。”朝阳区委书记王灏说。
在城市减量发展的背景下，一场危旧居民楼开展城市更新的尝试开启了。
拆迁的旧模式已不可行
光华里如同一块化石，镶嵌在飞速发展的CBD核心区。
2020年底，记者曾踏访拆除中的5、6号楼。时隔一年，老楼颓败的样子仍历历在目，半个多世纪前的沧桑扑面而来。
新中国成立初期，朝阳建起了五大工业基地，配套家属区也随之落户建外、劲松、八里庄、团结湖一带。光华里5号楼、6号楼正是那时建造的。
老楼采用“三层起脊闷顶式设计”，也就是俗称的“苏式楼”，木质楼板，砖混结构。两栋楼共36套房子，作为公租房分配给58户居民，其中44户为两户合居。“合居”是住房困难年代的产物，即几户人家共住一套房，共用厨房和卫生间。
时光流转，住在老房的烦恼多了起来。
冯德云今年已经71岁了，是北京化工厂的老职工。1972年他搬来时，光华里已有20来年房龄，不过仍属当时的高配房，引得不少亲戚朋友羡慕。年头渐长，房子越来越破，木质楼板反复被雨水或洗澡水泡着，变得软烂糟朽。“厕所十多年前就漏得厉害，几个朋友帮忙塞上新木板、再垫上砖头，又凑合了好多年。”老冯说。
虽然挺闹心，但大伙儿心里总有个盼头：只要开发商拆迁，咱不就能住上好房了么!
这想法并非天马行空。事实上，和5、6号楼同一时期建设的另外4栋苏式老楼，多年前就已经拆迁，高端写字楼、酒店拔地而起，街坊们也搬进了郊区的大房子。
“拆迁曾是城市更新的主要方式，既能改善城市风貌和居住条件，又能以土地开发创造价值。”清华大学建筑学院教授边兰春说，但城市不可能无限制地增量，尤其是首都北京已进入减量发展的新阶段，旧模式已不可行。
拆迁没盼来，老楼的状况却断崖式下跌。前几年，光华里5、6号楼出现整体险情，被鉴定为D级危楼。
既然无法拆迁，拆除重建或工程加固可行吗?听到记者的疑问，建外街道城建科的干部杨新记赶紧摆手，“按照当时的政策，危楼重建必须保持面积不变。可光华里5、6号楼的厨卫面积太小了，根本不符合住宅设计新国标，连设计方案都没法通过。加固就更别提了，整个楼都是脆的，一碰就碎。里外大修一遍，成本比建新楼高很多。”
拆不得也修不得，这困境并非个例。市住建委提供的数据显示，全市简易住宅楼共882栋、113.5万平方米，涉及约2.8万户。
2019年8月，光华里5号楼发生坍塌事故，三楼的木质楼板直接塌到了一楼。朝阳区主要领导立即赶往现场，建外街道和社区也全部动员起来，在子夜12点前完成了两栋楼的居民疏散安置工作。
不能再等了!解危排险已是迫在眉睫。
改建方案磨了一遍又一遍
2020年7月，市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(简称178号文)，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、改建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。
政策上首开突破口，推动危旧楼改建走出了第一步。很快，光华里5、6号楼成为首批试点项目。
178号文规定可“适当扩建”，但并未具体说明能扩多大面积、应该扩在哪儿。这些琐碎又重要的细节，全都要在实践中一点点摸索，而这正是试点项目的意义所在。
“要把居民的事儿当成自家的事儿来办。”朝阳区委负责人说，要最大程度用好现有政策，满足居民的基本生活需求。同时，新房又必须符合新国标，还要践行减量发展的精神。在如此复杂的前置条件下做设计，堪称“螺蛳壳里做道场”。
一时间，在朝阳区委区政府的统筹下，住建、规自、发改、房管等区级职能部门全都来到了小小的光华里，光是协调会就开了不下20次。新房应该增加多少面积、怎么突破日照不足的瓶颈、合居户怎么分户、厨卫如何入户……各部门负责人围坐在一起，疑难问题逐个攻破。
以最棘手的问题为例——新房究竟应该增加多少面积呢?据介绍，光华里5、6号楼整体增加了约10%的建筑面积，这个数字是根据住宅设计新国标规定的厨卫最小面积，反向倒推出来的。
具体到冯德云家，他的一间小屋原本是15.6平方米，改建后扩为17平方米，此外还拥有了独立的厨房和卫生间。虽说还是挤巴巴，但老两口过日子，舒适度上了一个档次。
锚定建筑面积之后，还要尽量提高新房的得房率，能多挤出一寸是一寸。老楼总共有三个单元，新楼只设计了一个出入口，有效压减了公摊面积。哪怕需要多走几步路，居民也非常乐意。
居民的意见也被反复斟酌，尽可能纳入改建方案。居民贾丽燕记忆犹新，那段日子，设计方和社区的人总是拿着方案请大伙儿提意见，一条条记在本子上，“拿我们的事儿当他们自家的事儿来办。”
首开房地集团光华里项目部的李锐告诉记者，这是他从业以来接手的最复杂的项目，“几乎天天都要改。”方案磨了一遍又一遍，最终以各方都满意的状态定了稿。
在具体建设时，为了减少对相邻居民楼的影响，5、6号楼从混凝土改为装配式住宅，建设速度还比预计快了两个月。
记者上周再访光华里。5、6号楼已基本落成，窗户大而明亮，楼体还是赭红色，现代中带着复古范儿。来往的居民总要停下脚步，前后端详一番，满意而归。
危旧楼改建遵循“政府引导、居民自愿”的原则，100%达成共识后方可启动。老楼终于有机会重生，大多数居民都高兴，可家家有本难念的经，心存顾虑的人也不少。
“事情难办，不等于不能办，要实实在在去办事，不能认认真真走过场。”朝阳区委负责人说，在这个利益多元的时代，党员干部必须站在群众那头。2020年秋，朝阳区政府、首开房地集团以及建外街道、光华里社区共同组成了宣传动员组，以期尽快达到100%同意率。
“我们通过入户走访，梳理出反对改建工程的四种心态：不了解政策、不信任方案、生活确有困难，最后一种是随大流。”建外街道办主任林琳说，这个工程能不能推下去，关系到58户居民未来几十年的生活质量，“我们要用‘决心、真心、信心、公心、耐心’，去帮助他们达成一致意见。”
社区党委书记张秀伟是“老党务”，已在光华里工作了十多年，人缘儿特好。即便如此，她头一次入户动员还是碰了钉子。老太太客气地把她迎进屋，开门见山提要求：“闺女，只要给我三套房，我立马儿就搬走。少一套也免谈!”
“阿姨，咱现在没有拆迁的政策了。”张秀伟没着急没上火，坐下来细细讲政策。今天不成，明天再来;明天不成，下周还登门。58户居民中，这位老太太是最后一个签字的。签完字，她拉着张秀伟的手说：“闺女，其实我磨到最后，就想看看政府究竟能不能多给一套房。现在我知道了，这碗水，你们端得平着呢。”
由于历史原因，58户居民中只有3户有房产证，其余都属承租户。很多承租人已去世，房子由其子女甚至孙辈居住，他们担心房子改建后，承租权被取消。
“改建主要目的是解危排险，同时适当改善居住条件。大家伙儿现在怎么搬走，今后还会原样搬回来。请大家相信政府的承诺。”宣传动员组拍胸脯保证，渐渐打消了人们的疑虑。
还有一部分居民反对，是因为居住条件的确存在困难。比如有一户家庭，小两居里挤着老少四代人，不得已在后院搭了违建。重建新楼必然要先拆违，到时候根本住不下。面对这样的困难，街道也设身处地为他们着想，把中间两代人分出来单独申请公租房，解决了这一难题。
据统计，宣传动员组先后入户80多次，把政策讲清、讲透、讲够;召开3次居民代表会议，动员4户居民主动拆除违建。社区活动室里张贴着户型图、装修效果图、进度图，几位工作人员全职“坐班”，随时解答居民关于政策、设计方案、安置方案、房屋手续办理、物业管理等方面的疑问。
短短30天，光华里进行了两轮改建意向征询，均实现100%签约。
改建资金多方共担是破局关键
城市更新往往耗资巨大，如果一味靠政府财政投入，其可持续性必然要打个问号。因此，“谁来出钱”成为大规模开展危旧楼改建的破局关键。
178号文提出了“成本共担”模式，也就是改建资金由政府、产权单位、居民等多主体筹集。按照“区企合作”的理念，光华里5、6号楼的改建工程，主要成本由属地政府和产权方首开房地集团共同承担。此外，3户房子属于已购公房，由房主承担扩建部分的成本价。
今年，光华里还将继续推进危旧楼改建，并在资金来源上尝试更深入的探索。
数公里之外的劲松一区114楼，已经率先试点危旧楼改建资金成本的“四方共担”模式。
“这栋楼是唐山地震后建的，从日本引进的框架轻板实验楼试点，墙体不到20厘米厚，全北京才建了两栋。”劲松街道相关负责人何海军告诉记者，才过40来年，老楼就破损严重，外墙斑驳，楼板也漏音。近几年，住户们就连安装空调外挂机，也得小心翼翼。
此次114楼的危旧楼改建，成本由政府、产权单位北京建工、居民以及社会资本愿景集团共同承担。
据介绍，114楼居住的60岁以上老人占比达36.9%，但一直缺少老年餐桌、裁缝店等配套服务设施。社会资本的加入正是为了弥补这些民生短板。
改建后的114楼将在地下增加一层，产权归劲松街道办事处所有，计划建成物业管理用房、文化活动场站、社区小菜站等公共服务配套设施。愿景集团出资数百万元参与改建，并取得地下空间的运营权。据测算，将在10年左右收回投资成本，实现微利运营。
城市更新后，如果只顾大刀阔斧改造，而后期不精心管理维护，小区往往会很快重返老旧状态，前期的巨大投资也随之打水漂。改造后的劲松114楼和光华里5、6号楼都会引入专业物业公司，让小区维持长久的健康和活力。
老楼新生，既是城市更新的崭新探索，也是对基层治理能力的考验，助力首都北京在减量中实现高质量发展。
专家访谈
探索危旧楼改造可推广的经验
围绕朝阳区危旧楼改建试点项目，记者采访了清华大学建筑学院教授、博士生导师边兰春。
记者(以下简称“记”)：朝阳危旧楼改造的探索有怎样的必要性?
边兰春(以下简称“边”)：中央提出“十四五”期间要在高质量发展中保障和改善民生，北京也结合自身情况做了城市更新的具体行动计划。所以这个探索既是落实国家战略，也是改善城市人居环境。
此前，北京探索出老旧小区改造的“劲松模式”，但是危楼重建还没有成熟的样板。政府怎么推动、企业怎么投入、居民怎么参与，都没有经验可循。
万事开头难。试点项目是“啃硬骨头”，地方政府、社区、企业都花了比较大的成本，但是这很值得。我们期待它创造示范和亮点，寻找系统化、政策化的解决之策，发现可复制、可推广的经验。
记：危楼重建面临哪些瓶颈?
边：过去，我们推动城市更新大多是以房地产开发的方式，也就是先拆平再新建。如果资金压力大，就直接增加容积率，靠增量带来资金平衡。这种传统模式比较简单，对城市长远发展带来一定的负面影响。
城市不能无限增量，所以开发模式走到了终点。在政策约定的前提下进行有限量的扩张，才是更可持续的模式。
记：基层治理对于城市更新有什么推动作用?
边：从政府和企业的角度来讲，他们为危旧楼改建花了很多精力、财力，但是居民不能完全接受和理解，这是考验政府担当的时候了，需要持续的耐心推动。
怎么去统一群体意志、共同解决问题?过去，因为基层治理的架构不明确，所以没有现成答案。现在，政府推动基层治理的能力和方式愈加成熟，统一居民意志的路径也会更清晰。还有很重要的一点，很多城市进行城市更新时都提到一个经验：以党建为引领，把积极分子凝聚起来，少数人带动达成多数人的共识。
记：危旧楼改建的成本由谁来负担?
边：重建时适当扩大面积、改善居住条件，这是居民愿意真金白银掏钱的前提。
让企业承担成本很难。以前，企业投资房产开发，获取利润的方式较为明确。在新的城市更新背景下，需要改变过去获取利润的方式，比如可以利用闲置空间或配套设施参与社区运营，持续获取微利。
记：光华里5、6号楼平均增加了大概10%的面积。您怎么看待这个数字?
边：我们追求的应该是适度的、健康舒适的环境，而并不一定追求面积绝对大。跟搬到郊区的大房子里相比，光华里的住户还能生活在熟悉的环境里，左邻右舍都是熟人，这也不失为一种幸福。
记：北京今后的危楼改建在哪些方面还能做得更好?
边：要做好更大范围的危旧楼改建，要从城市运营的角度去看待，政府做好财政上的安排，对总量有估计，对过程有把握。
城市是全生命周期的特殊产品，从建造、使用，到运营、维护，再到衰败、修复和重生，是循环的过程。很多上世纪90年代改造过的小区，很快又二次衰败了，这是因为它没有真正意义上的物业管理。从绿色低碳可持续的角度，我们应该进行可持续的运营维护，延长建筑寿命。
除了房屋本体设施和外部空间环境，还应该注重打造邻里社区，也就是让居民更有归属感、认同感。在老人多的地方多开展适老化改造，在孩子多的社区打造儿童友好社区。
