(济南恒隆广场 孙罗南 摄)

彼时，在济南出席恒隆广场开业仪式的陈启宗，向包括经济导报记者在内的媒体记者坦言，以前对济南没有特别深的印象，“同事说去济南看项目，我起初是有意见的。但我没说出来，我说，‘你们去吧，也要去其他地方看看。’最后，济南反而成功了。”

毫无疑问，在打造高端商场这件事上，恒隆在济南占得了先机，而且入驻的是济南老城区一个可遇不可求的绝佳商业地段。

不过随着城市的外扩，济南的商业也不断迎来扩容，济南恒隆广场面对的竞争对手越来越多，其也在随着市场进行调整。近年来，济南恒隆广场被恒隆列入了改造升级的行列。

济南恒隆有望晋身高端之列

对于济南恒隆广场，在大多数人的眼中是高端购物商场，事实上，在恒隆的业务版图中，一直将其定位为“次高端”。恒隆在内地现有的次高端购物商场一共3个，除了济南恒隆广场以外，另外两个分别是沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场。

“在熊市之前，我们构思或许可以有两类项目，即高端和次高端购物商场。后来，我们的想法改变了。”陈启宗在致股东函中说，“高端购物商场是唯一值得做的业务类型。我们在过去两年的业绩便是最佳明证。”

在他看来，一个城市里“最成功的购物商场与第二最成功的购物商场相比，财务回报的差距会很大。”对于只经营高端购物商场的理念，他还解释称，“高端购物商场除了租赁边际利润率可观得多，被电子商贸取代也难得多。高端购物商场的守成能力高很多。”

由此，恒隆在致力于将次高端物业升级至高端类别。值得一提的是，恒隆已经有3座成功升级的购物商场，分别是无锡恒隆广场、上海港汇恒隆广场、大连恒隆广场。

“我们现有的10座购物商场中有7座属于高端购物商场，济南恒隆广场2024年完成资产优化计划后有望跻身此列。”陈启宗在致股东函中如是说。

济南人均零售空间0.57平方米

恒隆在内地布局的城市并不多，目前为止覆盖9个城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州。在整个山东，只有济南这一家恒隆广场。

1991年1月开始出任“掌门人”的陈启宗，1992年底就带领恒隆“转战”上海发展，曾在上海创造了两个标志性顶级项目——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场。其后，不甘偏于上海一隅的恒隆开始加紧扩张。

2005年，恒隆地产吹响了进军二线城市的号角。2005年-2018年期间，恒隆在5个城市打造了6个项目，这其中就包括济南恒隆广场。

自2019年开始，恒隆又一批项目入市，比如昆明恒隆广场、武汉恒隆广场相继落成，还有下一个将面世的杭州恒隆广场。

陈启宗对于各地拥有巨大消费潜力的观点表示赞同。

他首先以上海为例分析称，该地据估计总共约有2650万平方米的零售空间，总楼面面积至少达3万平方米的发展项目有347个。未来数年，这组数字预计会达3280万平方米及417个物业。

他说，恒隆有业务的其他8个城市可分为两组。第一组的城市每个都有逾1000万平方米的零售空间，至少有100座购物商场，从大到小依次是杭州、武汉和天津。

第二组各有820万至420万平方米的零售空间，购物中心数目为75至46座，从大到小依次是沈阳、无锡、昆明、济南和大连。未来数年零售空间的增幅约为25%，但武汉和昆明分别为43%和46%。

陈启宗还补充说，由于这些城市的经济增长率和薪资涨幅都非常高，竞争环境其实并不恶劣。