经济导报记者 刘勇　　随着房贷利率的下调，济南房地产市场出现了一波回暖。销售数据显示，上周(3月14日-3月20日)济南共计成交新房1272套，环比上涨67.56%，成交均价17352元/㎡，环比上涨2.65%。　　受访的业内人士指出，房贷利率下调后，楼市或迎来“小阳春”。展望后市，2022年济南楼市不会过热，“房住不炒”依然是主基调，但会出现区域差别。“热点区域的楼盘在去化率上会比非热点区域要高一些。”房地产分析师苏鹏向经济导报记者说道，“未来区域差别将成为新风向。”　　房贷利率5%左右　　3月24日，经济导报记者赶到位于济南东站附近的一新建楼盘，或许是工作日，售楼处显得比较冷清。偌大的展厅内没有客户，只有几个销售顾问站在一起聊天。　　看到经济导报记者走进展厅，销售人员忙上前，并向经济导报记者详细介绍了该楼盘的情况，以及公司推出的一些优惠政策。　　在谈及贷款问题时，该销售人员表示，目前济南首套房贷款利率在4.9%至5.15%之间，二套房贷款利率在5.40%上下。“和我们合作的银行最低也能给到4.9%，但是你能不能拿到要看资质。”该销售人员表示。　　同样的情况也出现在济南市CBD片区的一家楼盘。销售顾问告诉经济导报记者，他们与多家银行都有合作，“首套房贷款利率是4.95%，二套房是5.15%。”　　济南一家商业银行个贷部经理张斌告诉经济导报记者，4.9%的利率并不是所有人都能拿到的。“一方面和银行合作的楼盘很多，一个楼盘一个价格。同一个买房人，可能在A楼盘能拿到4.90%的房贷利率，而在另外一个楼盘可能最低拿到4.95%甚至5%的房贷利率。”张斌说道，“只是说最低，而且贷款人能不能拿到要看提交的资料是否符合银行的要求。”　　近期在历城区购买了一套住房的市民穆克告诉经济导报记者，他购买的住房所在楼盘虽然房贷利率最低可以到4.9%，但他没享受到。“可能是我的条件不符合吧。”穆克说道，“虽然没享受到最低，但4.95%也可以，比去年年底的5.3%强多了。”　　而和穆克购买同一小区的梁金娣则享受到了最低的房贷利率。“我拿到了4.9%的房贷利率，而且放款速度也挺快，不到一个星期就走完流程了。”梁金娣说道。　　据经济导报记者测算，当首套房的贷款金额为100万元，贷款利率5.3%，还款方式选取30年等额本息，月还款额为5553.05元;而贷款利率降至4.9%后，相同的情况下月还款额为5307.27元，相差245.78元。如若不提前还款，30年总利息差额为88480元。　　“小阳春”初现　　随着房贷利率的下调，楼市也迎来了一波小阳春。　　数据显示，3月14日-3月20日，济南新房成交面积14.43万平方米，环比上涨67.56%，成交均价17352元/㎡，环比上涨2.65%。　　“最近看房的客流的确有所回升，可能是放款速度的加快叠加当前部分利好政策的影响。虽然没有去年同期那么热闹，但确实能感觉到市场在慢慢回温。”上述楼盘的销售顾问向经济导报记者表示。　　“进入3月份后，随着房贷利率下调，看房的人越来越多，成交量也上来了。”济南一家楼盘的销售总监张博说。在张博看来，除了房贷利率下调的原因外，部分区域二手房和新房的价格倒挂，让不少想买二手房的市民将目光转向了新房。“新盘的价格从最初的每平方米1.6万元左右降到了1.3万元左右，而周边二手房的价格每平方米的售价都在1.4万元到1.5万元之间。此外，二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费。这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。”　　张博告诉经济导报记者，趁着小阳春，他们公司决定加大促销力度，通过创新营销策略来提振销售。　　经济导报记者在调查中发现，随着小阳春的出现，各个楼盘也加大开盘力度。仅在上周(3月14日—3月20日)济南就有13个项目开盘加推，累计推出了近千套住宅，最低的推出了22套，最高的则推出了212套住房。　　经济导报记者还发现，在加推的同时，各项目还加大了折扣力度。　　在历城区的一个楼盘，销售顾问告诉经济导报记者，一次性付款可以享受9.5折优惠;贷款的话，首付低于80%的可以享受9.8折优惠，首付高于80%的可以享受9.7折优惠。“当然，如果签订意向书的话，还可以再去申请一定幅度的优惠。”　　苏鹏告诉经济导报记者，大多数在售楼盘对一次性付款的客户能给到9.5折左右的优惠，贷款9.8折的优惠。不过也有开发商给出的优惠政策相对较大，贷款买房可以享受9.5折，一次性付款则可以享受到9.3折。　　“有些楼盘不明着降价，会通过推出特价房甚至是工抵房的名义进行促销。”苏鹏解释说，“目前市场上大多数工抵房都是开发商变相降价的说辞。为了不让之前在价高时买房的购房者退房，部分开发商会用工抵房的说辞来进行销售，这样一方面加快了销售节奏，另一方面也避免了购房者维权。”　　区域差别或成新风向　　截止到2022年2月底，济南主城区商品住宅存量1045万平方米，受成交量缩减的影响，出清周期持续延长，2月底出清周期延长至19.1个月，较1月底扩大2.6个月。　　“尽管有所回暖，但房住不炒的主基调不变，未来的变化就是区域性差别。”苏鹏说，“热点区域的楼盘在去化率上会比非热点区域要高一些。”　　持有同样观点的，还有济南市某楼盘的项目经理冯泽瑞。　　实际上，区域差别的情况已经在上周加推的项目上有所体现。上周加推的13个项目中，大多数项目当天的去化率都不是很高，但也有项目的去化率相当不错。　　其中，历下区的2个项目中，一个项目推出了68套，当日成交52套;而另外一个项目推出了72套，当日仅成交5套。　　同样的情况也出现在历城区，A项目推出了40套，当日成交2套;B项目推出了72套，当日成交9套。另外一个项目推了106套，当日成交72套。而槐荫区的一个项目推出了212套，当日仅成交5套。　　苏鹏向经济导报记者分析，每个楼盘面临的情况有所不同。“比如有些楼盘价格比较高。现在济南很多新房的均价已经达到2万元/平方米左右。对于一些重点核心区域，两三万元的楼价并不算贵。但对于更多一般区域的楼盘来说，2万元的价格是个很高的门槛儿，不少买房人即使想买也买不起。另外，还有一些楼盘区位一般，即使价格让很多买房人能够接受，但买房人兴趣也不大。”　　“简单地说，还是供需关系的原因。现在济南市场供需极度短缺的状况有所缓和，某些楼盘去化率回归是个正常现象。”冯泽瑞表示。　　在冯泽瑞看来，今年下半年，这种分化将加剧。“目前济南的楼盘在300个左右，但今年下半年大概有50个新楼盘入市，为了争夺市场，开发商在定价机制上也会有所考虑，降价是在所难免的。”　　在苏鹏看来，对于一些地段不太好，开发商操盘能力又一般的楼盘，在销售方面将会面临一些压力。　　“热点区域恒热，区位差的区域也会越来越‘冷’，这将是新风向。”苏鹏表示。