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两房债券，关于最近美国两大房贷机构“房利美”和“美“房地产（以下简称“两房”）从纽约证券证券交易所退市转出一事，更多地了解美国的房利美和房地美及其股票和债券。准备了相关背景知识的解答。想要了解更多可以看下美国楼市

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问题1:房利美和房地美是什么样的企业？如何看待两房在中， 美国金融体系中的地位？

答：“房利美和房地美”是美国，最大的两个住房抵押贷款机构的简称，即联邦国家抵押贷款协会（房利美）和联邦住房抵押贷款公司。“房利美和房地美”是由美国国会成立的政府资助企业，旨在为住房抵押贷款市场提供稳定和持续的支持，并提高住房抵押贷款的可用性。

这两个机构开展的业务是美国住房政策的重要组成部分。美国住房政策是政府的公共政策之一。自1932年联邦住房贷款银行系体系建立以来，以“两栋房子”为主，私人抵押贷款机构为辅的二手房抵押贷款市场逐渐形成。通过政府干预和市场化运作相结合，为住房建设提供资金保障。房利美和房地美是美国房地产市场的支柱。两家机构承销或购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50％，自次贷危机以来已达到80％以上。

房利美和房地美不仅在美国，的房地产市场中发挥着重要作用，而且在金融市场的稳定中也发挥着重要作用。这两家机构拥有和担保的资产约为5.5万亿美元。在房利美和房地美债券的投资者中，70％以上是美国，的国内投资者，如养老基金、共同基金、商业银行和保险公司，它们发挥着系统和关键的作用。

在次贷危机爆发之初，美国政府也依靠这两家机构来缓解危机，并采取了一系列措施，如降低资本要求和扩大单一贷款上限，以增强它们在中危机解决中的作用。随着危机的加深，美国的房地产市场得到了很大的调整，而由于自身管理不善，这两家机构也出现了问题。随后，美国政府接管了“两房”，并明确表示支持。目前，除了财政部向两房优先股注资总计约1450亿美元外，美国政府已承诺在2012年底前向两家机构无限制注资，以弥补净亏损。此后，两家机构仍可在各自2000亿美元的限额内申请财政部注资。此外，美联储和财政部购买了超过1.4万亿美元的美两房债券，约占两房拥有和担保的总资产的25％，成为两房债券的最大持有者。

美国政府曾多次承诺，未来的任何改革都将保证房利美和房地美偿还相关债务的能力。不久前举行的中，第二轮中-美战略与经济对话提出，要继续加强对政府支持企业的监管，确保它们有足够的资金和能力履行财政责任，并听取所有利益相关者的意见，采取适当措施进一步推进改革，确保政府支持企业有能力履行偿债义务。

问题2:两房发行的股票是什么状态？为什么是退市？

答：房利美和美房地产分别于1970年和1989年在纽约， 美国的证券证券交易所上市，房利美也在芝加哥证券交易所上市。除优先股外，房利美和美房地产分别有约11.4亿股和6.5亿股普通股在市场上流通。在2007年美国次贷危机前的十年里，房利美和房地美的股价长期稳定在50-70 美元，它们经常是分红，因此受到投资者的追捧。次贷危机爆发后，受美国，房地产市场持续放缓的影响，两房遭受巨额亏损，股价大幅下跌。随着危机的加剧，2008年9月政府接管了两房，两房股价跌破1 美元，之后长时间在1 美元以内波动。

自今年5月中交易首日以来，房利美股价已连续30个交易日收于平均1 美元以下。根据纽约证券证券交易所的规定，应选择退市或采用反向分割，将股票价格恢复到1 美元以上。目前，美国政府持有两房约80％的股份，成为其最大股东。其他股东的市值总额不到10亿美元。事实上，房利美和房地美已经不再按照普通的商业模式运营。在这种情况下，房利美和房地美的监管部门联邦住房金融管理局宣布，房利美和房地美的股份于2010年7月7日在退市持有。退市，之后，“两房”的股票将继续在场外市场交易。

问3:房利美和房地美发行的普通机构债券有哪些？目前市场表现如何？

答：两房发行的普通机构债券是指两房发行的优先无担保债券。“两房”通过发行此类债券和筹集资金来投资住房抵押贷款及相关的证券产品，这两家机构在美国一直被视为政府机构，两房退市事件后，美国政府签署的向两房注资并补充资本的法律合同不会受到影响。房利美和房地美的债券仍然保持着最高的AAA信用评级。“两房”债券市场是国际金融市场上重要的债券投资领域之一，容量大，流动性好。2008年底，美联储宣布购买2000亿美元的“两房”普通机构债券，进一步提高了债券的安全性和流动性，保证了市场的平稳运行，保证了旧债的正常偿还和新债的发行。

以房利美为例，2009年，房利美发行了705亿美元普通机构债券，是2007年发行规模的2.2倍。从投资者区域来看，美国约占73％；从投资者类型来看，共同基金、保险、养老黄金等机构投资者约占63％，中中环银行约占19％。“两房”普通机构债券收益率稳定。收益率房利美和房地美在美国发行的普通机构债券的市场指数在2008年和2009年为10.7％，收益率自2010年以来为3.9％。

问题4:房利美和房地美担保的抵押债券是什么？目前市场表现如何？

答：住房抵押贷款支持证券（MBS）是指金融机构发行的作为住房抵押贷款抵押品的债券。房利美和房地美等政府支持机构为符合其标准的抵押债券提供担保，由其担保的抵押债券称为机构抵押债券。相比于房利美和房地美的普通机构债券，房利美和房地美担保的抵押债券不仅有房利美的信用作为担保，还有抵押资产池作为债务偿还担保，即具有“双重担保”。

2008年底，美联储宣布将购买1.25万亿美元的房利美和房地美担保的抵押债券，这进一步增强了市场流动性。目前购买计划已完成，市场反应良好，旧债还本付息、新债发行正常。房利美和房地美担保的抵押债券收益率稳定。主要由房利美和房地美担保的抵押贷款债券组成的美国，机构抵押贷款债券市场指数在2008年和2009年累计收益率值为14.9％，自2010年以来收益率累计为4.6％。

问5:房利美和房地美债券在退市？之后的市场表现如何

答：两房股票不同于两房债券。一般来说，股票对应的是公司的所有权，债券对应的是公司的债权，在不同的市场进行交易。2010年6月16日，房利美和房地美的股票从退市证券交易所的消息中公布，房利美和房地美的债券价格没有受到负面影响。

从市场表现来看，退市股市没有对债券产生负面影响，各种期限的机构债券和抵押贷款支持债券（MBS）的息差较美国政府债券收窄，债券价格上涨。以30年期机构抵押债券市场指数为例。7月13日，其市场报价较退市公布时上涨约0.8％。

从新发，的债务情况来看，退市公告后，两房债券的新融资活动并未受到负面影响，如房利美7月8日公开发行60亿美元3年期普通机构债券。自7月份以来，两房在新发担保的抵押贷款支持债券总额超过366亿美元。总体而言，两房在新发的债券认购情况良好，二级市场交易活跃，流动性充足。