速读：珠海高新区探索盘活存量土地 “国企+村集体”共建5.0产业新空间_研究

从高空俯瞰珠海高新区金唐西路，一栋栋高阔明亮的工业厂房“拔节生长”，智能制造产业集群形态初显。然而，一年多以前，这个区域还是一片低矮破旧的旧厂房。蝶变，正悄然发生。扬起“产业第一”的风帆，珠海加速建设5.0产业新空间。

一边是雨后春笋般涌现的高标厂房，一边是极度紧缺的土地资源。如何深挖盘活存量土地潜力？珠海高新区探索出颇具借鉴意义的“永丰模式”。

(资料图)

去年以来，珠海高新区充分运用市场规则流转村集体土地，以唐家湾镇永丰股份合作公司集体资产和土地资源参与5.0产业新空间建设作为试点，携手区属国企高新建投公司共同打造“港湾7号·智造超级工厂”高标准厂房产业集群，让“沉睡”的土地资源“活起来”。

村集体经济实现“强筋壮骨”，是实施“百县千镇万村高质量发展工程”的题中之义。珠海高新区正以“永丰模式”破题高质量发展，“唤醒”更多土地资源蝶变升级，提升存量土地资源效能，让县镇村发展的短板转化为高质量发展的“潜力板”。村企合作

让“沉睡”的土地活起来

近两年，一个个5.0产业新空间在珠海高新区拔地而起，全区将在两年内释放超300万平方米的优质产业空间。优质的载体空间是产业发展的“沃土”。想要不断拓展产业发展新空间，土地要素保障至关重要。

去年以来，珠海全面展现推进“产业第一”的决心，提出2022年全市要拿出超过7000亩“熟地”，其中珠海高新区要准备1000亩以上。根据部署，珠海要在“十四五”末期整备“熟地”3.5万亩。

“去年，我们全面梳理了珠海高新区的土地资源，发现立即可用于产业建设的‘熟地’还不到900亩。”珠海市自然资源局高新分局局长徐旅雄说，如何深挖盘活存量土地潜力，成为摆在高新区产业高质量发展面前的一大难题。

加速推动5.0产业新空间建设，势在必行。珠海高新区大胆探索，走出了一条“向存量土地要空间”的新路子。

“去年初，区党工委领导带队调研时，我们提出希望借助区管委会的力量，对村集体现有的工业厂房基础设施进行更新，提升村集体经济收益。”珠海高新区唐家湾镇永丰股份合作公司董事长林顺有说。

据了解，永丰股份合作公司是永丰社区（原永丰村）的村集体经济组织，村集体资产中有一批始建于20世纪90年代的旧厂房，基础设施早已破旧不堪，亟待更新升级。除这片低效用地之外，村集体剩余的留用地位置零星分散，基本处于闲置状态，土地利用效率极低。

一边是产业发展带来的土地资源供不应求，另一边是闲置、低效用地长期存在。面对土地资源“紧缺”和“沉睡”双重难题，永丰社区主动求变的积极姿态，为珠海高新区盘活存量土地资源打开了“突破口”。

去年4月29日，高新建投与永丰股份合作公司签约合作，双方就永丰社区村集体留用地进行合作开发，通过整体统一规划、连片建设，将零散的低效用地整体盘活，打造湾区新型超级工业社区——港湾7号·智造超级工厂。

据悉，这也是目前珠海首个最大的村集体土地流转项目。根据合作意向，高新建投对永丰社区村集体留用地以土地流转、物业分成的方式合作开发，并引入“工业邻里”和“工业上楼”理念，为珠海高新区产业高质量发展拓展更大空间。

同年5月，港湾7号·智造超级工厂举行开工仪式暨高标准厂房合作伙伴签约仪式。同年10月，港湾7号一期、二期实现封顶，整体招商签约率达100%。今年1月9日，港湾7号·智造超级工厂正式开园投产，仅用半年时间就做到了“开工即签约、封顶即招满、开园即投产”，成为全市首个实现“开园即投产”的5.0产业新空间项目。先行先试

为村级集体经济“强筋壮骨”

如果说，一年内完成土地盘活、项目建设和招商签约等多项“大动作”，处处彰显出“高新速度”和“高新效能”，那么，成功推动目前全市最大的村集体土地流转项目参与5.0产业新空间建设等诸多创新实践，无不体现“高新担当”。

据介绍，永丰股份合作公司与高新建投双方约定“土地流转+物业分成+统一运营”的合作模式，即由永丰股份合作公司出让村集体留用地的使用权，高新建投出资建设并开发运营。

根据合约，永丰社区村集体建设用地流转后总建筑面积超12万平方米，拟订一类工业用地容积率3.0，土地流转合作年限整体50年，其中商业商务年限40年，开发建筑规模约37.5万平方米。合约期内，高新建投将针对村集体分成实物物业，然后采取整体协商返租的形式与高新建投分成物业统一运营。合作期满后，高新建投将所有用地及地上建筑物无偿移交给村集体。

“这种全新的合作模式与传统的‘一竿子’土地买卖不同，它既可以让村集体获益，也保留了我们的土地资源，让我们的子孙后代也能共享产业发展的红利。”永丰股份合作公司股民陈永娟说。股民的这份赞许也反映在行动中，永丰股份合作公司全体股民对这个合作项目的表决通过率高达94.21%。

事实上，如果按照传统的城市更新项目或者“工改工”模式推进，建设方可以获得大部分土地产权。“我们之所以没有采取这种传统的合作模式，归根结底还是为了确保村集体的利益最大化。”高新建投公司副总经理奚达生说。

“并且，我们与村集体以‘物业分成’的方式推进合作，也是为了让股民‘手中有实物’，心里更踏实。”奚达生说，项目建成后将按合约比例对村集体进行物业分成，高新建投再以参考市场水平的租赁标准对村集体物业进行协商返租，确保村集体租赁收益符合市场水准。

根据测算，永丰社区村集体留用土地经过流转后，建筑面积将由原来2万平方米增加至12万平方米，物业租金价值预计将由每年320万元提高至每年3000万元。“太开心了！原来我们每年分红最多只能拿5800多元，等建成后预计每年可以分到2万多元。”陈永娟激动地说。

在许多业内专家看来，这项探索不仅保证了村集体经济的长远收益，还可以促进村集体资产保值增值，让村民实现增收致富，通过“输血、造血、活血”进一步壮大村集体经济。广泛复制推动实现

“村村有物业”

“许多附近村民和村集体对这种合作模式都表示羡慕，也在跃跃欲试希望促成合作落地。”饮得“头啖汤”的林顺有对此颇有自豪感。

笔者梳理发现，通过盘活永丰社区这一试点案例，珠海高新区在探索盘活存量土地资源领域蹚出了一条“高新路径”。

快，是推动发展的先决条件。“从推动永丰社区村集体土地使用权流转到调整土规、控规和行政审批等流程，我们至少提前了半年。”徐旅雄说，去年以来，珠海高新区实施了一系列政策措施以及流程创新再造，实现了从“项目等土地”到“土地等项目”的深刻转变。

坚持“让利于民”的理念，成为持续壮大村集体经济的“润滑剂”。在永丰模式探索中，区属国企放弃以城市更新获取物业产权的做法，并大胆提出“土地流转+物业分成+统一运营”这一思路，让该项合作频频赢得群众“赞成票”。

不仅如此，该项目在规划开发上也坚持构建产业新生态，将打造珠海首个“产业新社区”，配建5400套产业工人宿舍、中小学以及功能完备的工业邻里中心，致力于通过完善生活服务配套，践行“让在珠海的产业工人‘有业有住有家’”的美好愿景。

“‘区属国企+集体经济组织’共建5.0产业新空间的模式创新，将为珠海高新区13个旧村集体经济组织提供制度创新经验。”珠海市唐家湾镇党委书记李清涛介绍，目前珠海高新区碎片化散布的土地空间约有600公顷，且开发利用与产出低效，往后这些“沉睡”土地将拥有更广阔的发展空间。