“闽系房企”曾是房地产上半场激进、爱冒险的群体代表，千亿黑马频出。

然而，2021年下半年以来，“闽系房企”却成为本轮地产下行周期中的爆雷重灾区，泰禾、福晟、阳光城等相继暴雷陨落。

(资料图片)

如今，房地产行业调整仍在继续，“闽系房企”出现明显分化：建发、中骏等未出险房企崛起；金辉等到期偿债压力较大房企面临流动性考验；贷款、非标逾期房企公开债务违约风险加大。

01

违约

2月10日，融侨集团股份有限公司（以下简称“融侨集团”）公告称，公司子公司未能清偿恒丰银行福州、郑州分行贷款合计6.58亿元，正在协商和解。

子公司贷款违约公告

公告显示，融侨集团子公司福州融心置业有限公司未能清偿恒丰银行福州分行债务1.78亿元、子公司河南卓奥置业有限公司未能清偿恒丰银行郑州分行债务4.8亿元。 

因违约事项，融侨集团及相关子公司分别与恒丰银行福州分行、恒丰银行郑州分行发生诉讼纠纷，正在与恒丰银行福州分行、恒丰银行郑州分行协商和解。

值得注意的是，这并非融侨集团及其子公司首次出现债务违约。

2022年8月，融侨集团子公司武汉置业未能偿还信托计划5.99亿元本金及利息，融侨集团所持约1.77亿元股权数额被冻结。

2022年12月，融侨集团新增两笔信托贷款违约，已到期未支付的借款本息合计6.5亿元。

《小债看市》统计，目前融侨集团存续债券9只，存续规模75.92亿元，其中将有25.32亿债券于一年内到期。

2022年上半年，融侨集团已将“19融侨01”和“19融侨F1”展期，获得一定喘息机会。

未来偿债现金流

在信用评级方面，目前融侨集团主体和相关债项信用等级均为AA+，评级展望为“稳定”。

2022年4月，“19融侨01”及“20融侨01”多次出现二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况，随后融侨集团紧急回应称公司生产经营、日常管理均运行正常，未发生重大不利变化。

据官网介绍，1989年融侨集团创办于福州，已发展成为经营多元民生产业的标杆侨资企业，公司是唯一一家没有上市的闽系规模房企。

2022年上半年，融侨集团实现营业总收入55.72亿元，同比下滑25.56%；实现归母净利润-25.42亿元。

归母净利润

截至2022年中，融侨集团总资产为809.47亿元，总负债612.47亿元，净资产197亿元，资产负债率75.66%。

《小债看市》统计，融侨集团主要以流动负债为主，其中一年内到期的短期债务合计74.65亿元；长期有息负债合计145.01亿元，其刚性债务总规模高达219.66亿元。

然而，融侨集团流动性堪忧，其在手货币资金仅有42.9亿元，较2021年末规模腰斩，现金短债比为0.57，公司短期偿债压力较大。

债务压力之下，2022年10月融侨集团向首开股份出售福建首融沛泽置业100%股权及3.21亿元股东债权，合计成交额约5.7亿元。

2023年1月，融侨集团又以3.23亿对价出售“现金奶牛”融侨物业100%股权。

可以说，还未摆脱扩张后遗症的融侨集团，目前存在较大的流动性和偿债压力，其债务风险会否蔓延至公开债务？

02

降级

2月10日，穆迪将金辉控股（9993.HK）的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望维持“负面”。

穆迪表示，受销售疲软及未来12-18个月内高额到期债务影响，金辉控股的流动性持续恶化。在严峻的经营环境中，其经营性现金流能否支撑起企业运营和债务偿还存在不确定性。

2022年前9月，金辉控股合同销售额同比下降52%至354亿元，销售均价也同比下降12%至每平方米14914元。

穆迪预计，金辉控股2023年的合同销售额将降至350亿元左右，其在二、三线城市敞口较高，这里的经济基本面和住房需求均弱于一线城市，因而将限制政府支持地产销售政策的成效。

同时，销售额下降也将限制金辉控股的经营现金流和流动性，其能否在未来12-18个内筹集到外部资金以满足经营及再融资需求，将决定其流动性的健康状况。

在未来12-18个月内，金辉控股将有大量债务到期，其中包括于2024年3月到期的美元离岸债券。

《小债看市》统计，目前金辉控股仅存续这一只美元债，存续规模3亿美元，将于2024年3月20日到期。

另外，金辉集团股份有限公司（以下简称“金辉股份”）还存续一只2.5亿美元债，将于2023年9月17日到期。

在岸债券方面，金辉股份目前存续6只债券，存续规模51.42亿元，其中一年内到期规模有12亿元。

存续在岸债券情况

2022年末，金辉股份发行了由中债增担保的12亿元境内中票，但与到期债务量相比仍相差甚远。

从业绩上看，2022年上半年金辉控股实现营收183.31亿元，实现归母净利润12.39亿元，同比下滑32.15%。

归母净利润

由于保持较低售价，金辉控股披露的毛利率可能会从2022年上半年的17.74%和2021年的19.36%下降到2023年的14%左右。

销售毛利率

由于业务的下降，金辉控股的财务指标将恶化，穆迪预计其债务杠杆将从2022年的7倍恶化至2023年的10倍左右；以EBIT利息覆盖率衡量的还本付息能力也将从同期的1.8倍恶化至1.4倍。

《小债看市》分析债务结构发现，金辉控股主要以流动负债为主，其中一年内到期的短债有133.19亿元；长期有息负债合计301.47亿元，刚性债务总规模有434.66亿元。

在现金流方面，2021年和2022年上半年金辉控股筹资性现金流分别净流出89.42亿和88.62亿元，说明外部融资环境持续恶化，公司面临再融资压力较大。

筹资性现金流

2017年以来，为了实现规模化扩张，金辉展开了激进的拿地策略。

规模扩张下，金辉负债高企、融资成本上升、毛利下滑等后遗症开始显现，其能否安然度过偿债高峰？