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投资方面，2022年12月，苏州、长沙等城市的集中供地陆续开展，房企拿地规模同比下降19.0%，环比上升109.1%。拿地平均溢价率2.5%，溢价率有所回落，市场热度较低。受到疫情等因素的影响，整体销售情况仍然较为严峻，12月单月TOP200房企总销售额环比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地产销售持续萎靡。融资方面，尽管监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，融资情况也有了一定的恢复，但整体的融资环境仍然相对严峻。

投资：地方国企霸榜

【资料图】

土地投资相对低迷

2022年12月，苏州、长沙等城市的集中供地陆续开展，房企拿地规模同比下降19.0%，环比上升109.1%。拿地平均溢价率2.5%，溢价率有所回落，市场热度较低。从全年情况来看，2022年1-12月，房企拿地规模同比下降29.5%,，土地投资仍然较为低迷。

从企业性质来看，12月拿地仍以央企和地方国企为主，民企踪迹难觅。1-12月权益拿地金额TOP100房企中，央企、地方国企和民企的占比分别为40.0%、48.2%和11.8%，民企和央企的占比则小幅度回落，地方国企的占比则来到了2022年1月份以来的新高，份额持续攀升。

亿翰监测的8家典型央企12月权益拿地总金额140.5亿元，环比小幅下滑。保利发展和华润置地12月拿地较为活跃，主要集中在广州、苏州等核心一二线城市的核心区域，地价普遍较高。以保利为例，保利发展12月豪掷95.81亿拿下广州天河区的中铁物流园地块，起拍楼面价达45819元/平方米，楼面价足以位列广州楼面价TOP10。在央企积极拿地的背景下，华润置地和保利发展的投销比升至42.3%和23.9%，较11月分别提升3.4和2.4个百分点。而从全年的拿地情况来看，央企优势明显。拿地排行榜TOP10中，央企占据了6席。华润置地则以892.6亿元的权益拿地金额位列榜首，全年的投销比达0.42，在央企中拿地较为积极。尽管如此，在行业泥沙俱下的大背景下，相比于2021年，华润在销比仍然下滑4.1个百分点，整体拿地力度有所下滑。

从12月土拍来看，地方国企拿地现象仍然普遍，以城投平台、地铁集团为主体的地方国企拿地在12月的拿地力度有增无减。从12月单月的拿地金额来看，地方国企拿地占总权益拿地金额的79.9%，占比达到了2022年1月份以来的新高。以城市基本面相对较好的南京为例，南京第五轮土拍的14宗出让土地全部由当地国企获得，且主要以当地的城投平台为主，无民企或央企参与拿地，而这也是12月土地市场的缩影。在市场转冷的当下，地方国企在土地市场承担了主力军的角色。

民企方面，12月拿地力度有所回落，民企拿地的积极性较低。1-12月权益拿地金额TOP100房企中，民企的拿地金额占比降低至11.7%，环比下滑1.1个百分点。从具体企业来看，12月拿地的民营房企多为扎根当地的民营房企，如新盛投资在徐州拿地，伟星地产在合肥拿地，TOP100排行榜中难觅大型民企踪影，民企在12月拿地相对沉寂。

销售：2022年冷淡收官

2023年行业规模将降至13.2亿平米

从2021年下半年开始，房企销售业绩便进入到冷淡循环中，信心迟迟难以修复，偶发的冲击更是将略有修复的信心再度拉向更深处，销售业绩始终难有起色。整个2022年延续了这种趋势，2022年TOP200房企全口径销售额下滑44.6%，整体表现相对萎靡，销售规模明显下台阶。尽管一般12月是房企们年末冲刺的时间段，但受到疫情等因素的影响，整体销售情况仍然较为严峻。根据亿翰智库《2022年1-12月中国典型房企销售业绩研究报告》，12月单月TOP200房企总销售额环比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地产销售持续萎靡。

具体到门槛值数据，各梯队房企的门槛值依旧未脱离负增长区间，其中TOP10房企门槛值为1700亿元，同比降幅为41.4%，较1-11月的39.6%扩大1.8个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为640/352亿元，同比降幅分别为48.8%/54.6%。

从各梯队来看，以2022年1-12月销售额TOP100房企为样本，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50的12月单月销售金额同比降幅分别为0.1%、-42.9%、63.1%。TOP10企业表现相对较好，头部企业在年尾发力，销售规模基本和2021年持平。其中，保利、华润和绿城的单月销售额同比增长55.9%、9.5%和16.9%。整体来看，TOP200房企中，仅25家房企的单月销售规模录得正成长，75家房企的销售额同比下滑，43家企业的同比降幅超过50%，较11月增加了6家。尽管包括“金融十六条”在内的支持政策持续出台，但我们认为出险企业的信用很难在短期内得到改善，预计其销售仍然将在未来一段时间内保持萎靡。从整体规模来看，截止2022年12月31日，实现千亿销售业绩的企业仅有19家，较2021年的42家减少23家，增速放缓已是不争的事实，规模为王的时代已近终结，未来的竞争焦点也必然迎来新的转向。

从企业性质来看，12月无论国企和民企的销售表现均强差人意。相对而言，国央企销售恢复较为乐观，且部分国央企表现亮眼。民企除个别优质房企，销售状况整体趋于恶化。以2022年1-12月销售额TOP50房企为样本，TOP50房企中，国央企12月销售额环比上升34.6%，同比下滑2.4%，同比增速3个月以来再次跌入负值。但部分国央企销售表现较为强势，如保利发展、华润置地和绿城中国，12月销售额同比增长分别达55.9%、9.5%和16.9%。部分国央企在年尾市场低迷期大幅度发力，销售表现相对靓丽。从全年来看，2022全年国企销售额同比下滑-18.0%，销售表现不佳。国央企中仅越秀地产累计销售额保持正增长，同比增长6.6%，成为了国企中的“独苗”。其余头部房企，华润置地（-4.6%）、建发房产（-0.5%）、华发股份（-1.4%）销售同比降幅也在10%以内。在销售环境恶化的情况下，国央企成为了市场的中流砥柱，销售表现相对较好。

民企方面，TOP50房企的民企12月销售环比上升13.0%，同比仍下降52.1%，同比跌幅较11月收窄0.3个百分点，整体销售形势仍然相对萎靡。具体来看，12月尚有3家房企保持同比正增长，12月仅有滨江集团一家企业的单月销售保持正增长。滨江集团12月销售额达204.1亿元，同比增长超过40%，增长亮眼。其余房企均保持负增长，碧桂园（-6.1%）和中骏集团（-8.0%）的销售跌幅均在10%以内，销售表现在民企中较为突出。从全年表现来看，受到房企信用危机和需求低迷的影响，TOP50中民营房企的累计销售额全部下滑，表现相对萎靡。

展望后市，在政策全面开花、疫情防控持续优化的情况下，我们认为2023年影响地产的因素更多取决于地产以外的宏观经济因素。只有经济持续回暖，居民收入的预期得到扭转，地产的修复才能持续进行。在中性情况下，2023年的地产销售面积将维持在13.2亿平左右，地产的持续修复仍然任重道远。

融资：“三支箭”持续落地

2023年融资边际向好

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信用债：民企融资逐渐恢复

净融资重新回正

2022年12月，随着“三支箭”的持续落地，房企在境内市场成功发行信用债60笔，总融资规模为533.6亿元，同比上行14.4%，净融资规模247.0亿元，净融资规模久违的在半年后再次转正。从累计数据来看，2022年1-12月房企境内债融资5443.3亿元，较2021年同期下降15.7%，整体融资情况萎靡。发债成本上，12月房企境内债融资平均票面利率为3.7%，较11月基本持平。

从企业性质来看，央企、地方国企和民企的发债规模分别为268.2亿元、169.1亿元和96.3亿元，平均票面利率分别为3.1%、3.8%和4.4%。国央企方面，临近年末，为应对2023年的债务到期高峰，大量国央企发行债券，融资规模达268.2亿元，环比上升76.3%。民企方面，在中债增的大力支持下，12月民企发债规模达96亿元，相比于11月规模有了明显的提升，包括碧桂园、龙湖、美的在内的优质民企持续发行债券，改善公司流动性情况。除此以外，我们也观察到包括雅居乐在内的民营房企近期大量配股进行股权融资。我们认为，尽管监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，但在销售持续回落的背景下，优质民营企业的融资环境仍然无法根本改善。相对而言，配股融资是目前内房企业在境外资本市场，几乎最重要的一条融资渠道。随着年关将至，民营房企频频配股以回收现金流，缓解当前的流动性危机。

展望2023年，我们认为2023年的融资情况尽管仍然严峻，但曙光已出现，整体融资有边际向好的趋势。从到期情况来看，2023年境内地产债到期及回售5302亿元，规模较2022年小幅增加334亿元。这也意味着在整体融资仍未完全恢复的情况下，2023年地产企业将面临更大的兑付压力。而对于脆弱性最高的民营企业而言，根据不完全统计，2023年上半年仍有919亿元的债券将会到期，而2023年上半年的企业销售的情况预计仍将相对承压，偿债压力仍然巨大。但从近期的政策表态来看，监管当局“保主体”的意愿相对强烈，后续预计将在融资端予以优质房企较多的支持，融资端将呈现边际向好的趋势。

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海外债：绿景地产展期

海外债融资形势严峻

2022年12月，房企海外债融资0.35亿美元，同比下降93.6%，海外债发行冷清。具体来看，除了绿景地产的3笔交换邀约以外，无其余债券发行，美元债融资仍旧萎靡。发债成本上，12月海外债发行平均票面利率为6.4%，较11月份的发债成本有所回落。

展望未来，和境内债不同，我们对2023年海外债的融资情况仍不乐观。在经历了持续的暴雷潮后，叠加部分房企“保境内不保境外”的心理，海外投资人在相当程度上已对内房债丧失了信心。最直接的证据就是最近2个月都未见房企新发海外债券，包括优质房企在海外发债的渠道都已经断绝。尽管监管当局已指导国有银行开展内保外贷业务，但预计收益主体仍将非常有限。在融资路线断绝，销售回暖需要时间的情况下，2023年的海外债融资仍较为严峻。

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