《投资者网》谢莹洁

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编辑 吴悦

房地产企业面临年内第二轮偿债高峰，但不少民企资金依然紧绷。统计显示，房企给出的解决方案多为谋求境内债展期、降低前期兑付比例、延长分期兑付间隔、减少增信措施等，但也有企业启动要约收购。

碧桂园公告称，公司对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价，以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。

经历了这一轮的大浪淘沙，一批资金链稳定的公司将脱颖而出。申万宏源指出，目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，预计地产行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升，推荐碧桂园等H股。

房地产行业迎偿债高峰

随着地产业销售持续疲弱，再融资局面难以打开，不少房企铺排展期方案，今年前五个月，房地产行业已展期境内债共22笔。

中金公司在研报中指出，过往地产境内债展期集中于一年或以内，而从2021年至2022年5月底，46笔展期境内债中，延迟一年及以内兑付的占65%。

今年开始，针对展期一年及以上的境内债，房企普遍采取分期兑付方式，并质押旗下项目公司股权用于增信；个别房企在投资人强烈要求下，还会增加实控人无限连带责任担保。

房企竞相延期背后，是新一轮偿债高峰期的到来，民营房企还债压力到达巅峰。克而瑞统计显示，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。

时至今日，二次展期逐渐显现。经过2021年及2022年上半年密集展期后，延期一年以内的地产境内债兑付时间多集中于2022年下半年。这一现象一旦蔓延，意味着已成功展期的地产境内债，下半年兑付情况堪忧。

房企此前铺排展期方案，大多将兑付比例较大部分放在2022年下半年。二次展期现象一旦蔓延，意味着已成功展期的地产境内债，下半年兑付情况堪忧。克而瑞统计显示，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中，境内债到期占比超50%。

一名研究房地产业的私募人士表示：“开发商主要根据自身现金流情况来制定债务展期方案，要权衡项目回款情况、公司账面现金流、质押担保情况等，延期一年基本正常，但延期一年以上说明大部分房企短期偿债能力并不乐观。”

偿债高峰加速推进行业洗牌

监管层面，房企债务恶意违约被严厉禁止，部分房企被下达窗口指导。

政策在规范房企发展的同时，也给企业留出了修炼内功和释放更多可能性的时间，能否化挑战为机遇，把握节奏是关键。机构普遍认为，经历了这一轮的大浪淘沙，一批资金链稳定的公司将脱颖而出。

目前，摩根士丹利、瑞银、国泰君安、广发等境内外20余家研究机构表示，看好碧桂园的未来前景。如摩根大通在研报中指出，在当下市场，相比于增速与成长性，投资人更加看重开发商的信用风险，而碧桂园的信用风险很低，在民营房企中属于信用资质优秀的行列。基于公司财务稳健，流动性风险低，是能够在本轮周期中“存活”下来的开发商，以及2022年短期债务压力很小，将碧桂园的投资评级上调至增持。

但在资本市场上，投资人对房地产债市信心已降至冰点，半个多月内，多只房企远期债券价格持续下滑，碧桂园的远期债券的票面价从65美分一路下行至不到50美分。该股5月末下滑逾10%，股票卖空比例一直维持在1.3%左右，相比此前增加约一倍。

对于习惯了增长的行业龙头而言，这无疑是一场巨大考验。所幸的是，优等生从不畏惧任何考验。

碧桂园6月15日晚发布公告称，公司对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价，以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。

公告显示，该票据总规模为7亿美元，目前仍在市场流通的票据本金额为6.83亿美元，本次要约期限截止到2022年6月22日下午4点（伦敦时间）。公司将使用内部资金为要约提供资金，要约的预期结算日期为2022年6月24日或前后。

碧桂园表示，公司已提前做好本次要约回购资金的划付安排。公司将继续监察市场情况，不排除未来结合二级市场情况及公司自身情况进行其他主动债务管理，包括要约回购或二级市场回购等。

优秀的企业总是最先嗅到市场变化，然后以超越投资人期待的姿态转身。

多名受访者认为，无论是此次要约收购，还是政府增信房企融资，都代表了监管层及行业对未来前景的信心，资本市场的信心正在逐渐恢复。“正常情况下，如果没有资金链稳健的房企带头，任由地产债延期，投资者对风险的容忍度会大幅降低。但如今碧桂园的行动表明了，地产业后市将迎来好转，大家不再恐慌，更愿意抱着共克时艰的心态。”

碧桂园以最简单直接的方式，向市场诠释了何为作为龙头的责任与担当。

碧桂园诠释何为“强者恒强”

回顾碧桂园近30年的练级路径，一步步走稳、走强、走到金字塔尖。关键在于，在每一个发展拐点上，公司总能对行业周期有前瞻性的预测，一个典型案例就是，碧桂园近年“三条红线”指标持续优化。

截至2021年12月31日，碧桂园总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍，企业短期债务压力减轻。整体的资产负债结构得到改善，净负债率下降10.2个百分点至45.4%，剔除预收账款的资产负债率也下降至74%。

步入2022年，碧桂园大手笔开启回购。统计显示，截至6月15日，公司今年已公告累计购回优先票据本金总额5570万美元。

公司董监高则以市场化方式在二级市场持续购买债券。2021年期内，控股股东累计增持29个交易日，合计增持约3.28亿股，体现了控股股东对公司发展前景的信心和对公司价值的认可。

《投资者网》获悉，自去年12月以来，公司已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括39亿港元的可转债、15亿元ABS以及10亿元公司债，融资渠道畅通多元。

今年5月，公司在监管支持下成功发行5亿元公司债，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。碧桂园还计划继续推进供应链ABS产品的发行，公司在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，将择机发行。

碧桂园表现出的强者恒强，战略判断和业务实干都必不可少。

以投资方面为例，碧桂园可售土储充足。截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。（思维财经出品）■