10月30日，“卖一买一置业免税”新政落地满月，北京商报记者调查发现，在新政的刺激下，有置换需求的购房者挂牌量大增，据多家机构经纪人及业内人士证实，北京二手房挂牌量比去年同期增加了将近2万套，目前二手房台前库存量已超10万套。虽然各机构官方对这一数据都三缄其口，但“台前展示量破10万、整体13万左右”已成为市场公开的秘密。
“满二唯一、满三唯一挤了出来”
(资料图片仅供参考)
“‘卖一买一置业免税’新政落地后，不少‘满二唯一’‘满三唯一’的房主都被刺激出来。”北京某头部中介和平里片区负责人何园直言，包括他在内的多位北京典型二手房热门区域的经纪人、店长均证实了“新政落地后挂牌量多了起来”。
所谓“卖一买一置业免税”新政，即9月30日财政部、税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。这一利好政策享受的范围，是自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人。
新政落地后，“挂牌量多了起来”是经纪人们的感受，体现在数字上的增量到底有多少？
对此，多家机构官方均拒绝提供这一数字，但根据经纪人们给北京商报记者展示的台账系统，“北京二手房台前展现量破10万”得到了证实，经纪人们同时证明了这一数字，比去年同期增加了将近2万套，且存量的这10万套二手房里，房龄在20年以上的约占到四成。
二手房台前展现量，即经纪公司在各自App、官网挂出的“普通二手房”，对于一些房源极度稀缺、单价较高的豪宅等，均不在此序列。“这种房子基本都是要么是各中介的高端部一对一代理，他们常年做高端项目，客户准确度高，部分还需要验资，不是市场随便来个什么看房者都能看的。”据多位长期从事高端项目二手房销售的经纪人证实，如果算上这部分房源，外加法拍，整个北京市场的二手房存量已经预计达到13万套左右。
平稳、持平、微降
与挂牌量增多、台前展现量达到10万套相比，北京二手房在过去一个月“卖一买一置业免税”新政落地后的成交端效果并不明显。在北京商报记者走访过程中，多位典型片区的经纪人在形容新政落地后的成交市场时，更多使用了平稳、持平、微降等词汇。
“可能是政策发力还需要更多时间去铺展，目前成交量并没有大的波动，总结一句就是平稳。”北京某头部中介和平里片区负责人告诉北京商报记者，目前他们所在的片区基本稳定在90-100套之间，按照以往的交易数据基本是“平稳”状态，继续保持稳定，虽然挂牌量上涨，但从过去一个月看，还没有形成交易。
这一判断，也出现在德胜、万柳等二手房交易热门片区。
相比于成交的平稳、持平，带看量的下滑让经纪人们有些“坐不住”。“10月相较于9月确实有点少，与去年同期相比带看量也有所下滑。”朝阳区太阳宫片区某机构负责人透露，在公司月度会上大家也做了交流，自己所在机构的大多数店面也基本是这个水平。虽然没有特别明显的下滑，但总数要不就是持平，要不就是稍微下来一点。
据机构发布的数据，截至10月27日，今年10月，北京二手房网签量为9663套，同比去年上涨25.7%，虽然环比下降15.3%，但主要是受到国庆假期与疫情反复的双重影响。
值得一提的是，近期已成交的房源，也基本符合“一卖一买”的趋势。
“从成交客户的置业需求来看，近期刚需客群签约较少，已签约成交标的普遍在500万元以上，这也意味着更多置业需求来自改善客群，‘一卖一买’置换新房或者大户型的成交单子变多了。”朝阳、海淀等区域的中介人员均给出上述答案。
买方市场更浓切忌免税涨价
尽管如此，上述热门片区的经纪人也都坦言至少挂牌量的上涨让市场“看上去热了点”，最终能否从第一步迈入第二步，是多重因素的作用，但小业主切忌免税涨价。
依照北京房产市场的交易习惯，以前的二手房买卖是个税由购房者承担，也就是谁买谁掏钱，如今“连环单免税”让出了这部分成本，也引发买房者未得利、房价上涨等担忧。
例如，按照传统交易模式，买家负责所有税费，卖家一年内重新购房可退个税，而这部分就是当初买家所支付的个税费用，买家并未从中得利。如果由卖家承担这部分个税，一年内未重新购房又该如何？
“其实二手房买卖议价，本身就是一个动态平衡的过程。比如卖家在出售房产时就会考虑是否一年内重新买房，他们可以选择这部分由自己代缴，而在房产价格上做一个‘上浮’动作，与买家进行协商解决。”合硕机构首席分析师郭毅表示，一年内没有购房打算的卖家，则可以依照惯例，而受退税政策的影响，也可以对买家进行让利。“毕竟目前市场消息是透明的，而且中介机构在交易时也会提前告知，双方只有共同满足自身利益，才能促使交易达成。”郭毅进一步表示。
郭毅强调，目前北京二手房市场热度并没有想象得那么高，虽然挂牌房源不断增加，但买房人数量并不均等，也就说市场正处于“买方市场”，对于买房人来说可以有更多的房源选择，目前的市场并不支持房源涨价，相应的如果想要抓住政策窗口期，还要进行降价售卖。
对于减价抓窗口期的观点，中介人员也予以证实。“得益于个税的减免，部分房源的房价还能再往下压一些。以前是谁买谁掏钱，现在卖房的业主也会去衡量，重新买房有个税的退回，有些业主也愿意把这部分让出来，可以达成尽快换房的目的，而不是简单为了赚差价，毕竟还有一个时间限制。”
北京商报记者王寅浩
