作者/邱娟
图源/百瑞纪集团
随着国家住房保障政策的深入推进，保障性租赁住房（简称“保租房”）在全国范围内迎来了爆发式增长。以上海为例，截至2024年6月底，上海全市共新增建设筹措保障性租赁住房约4.7万套（间），新增供应约3.4万套（间），均超半年度工作任务量。在“十四五”期间，上海已累计建设筹措保租房37.6万套，完成规划新增总量的80%，这一成就令人瞩目。类似的情况也出现在深圳、广州、杭州等多个城市，保租房的建设和供应均取得了显著进展。
跨越了简单的“量”的积累阶段，保租房转而面临如何实现“质”的飞跃，即资产的保值增值问题。这不仅是政策实施成效的关键衡量指标，更是关乎住房保障体系可持续性和稳定性的核心议题。
作为一种介于政府主导的公共租赁住房与纯市场化租赁住房之间的中间形态，保租房旨在解决大城市新市民、青年人的住房困难问题，是住房市场的“压舱石”和“稳压器”。这些赋予了保租房特殊的社会效益，但它本质上仍是固定资产，保值增值是第一要义。
如何实现？近年来，各地继续加大政策支持力度，通过金融税收优惠政策、市场监管机制等手段，为保租房项目提供持续动力。截止目前，国家出台了大量扶持政策。今年上半年，围绕金融支持，国家就连续推出了多项政策，希望解决资金瓶颈问题。
等待输血不如自我造血，保租房主体积极提升资产管理能力、确保项目长期稳定运行，实现资产价值最大化更为关键。为了更好的助力保租房发展，百瑞纪集团在2023年发布了《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》的基础上，再次研究发布本次2024年《大资管时代下，中国保租房与市场化模式研究白皮书》（以下简称“《白皮书》”）。以前瞻性的视角和专业的资产管理能力，百瑞纪集团为保租房的增值和保值提供了创新思路和实践案例。
据《白皮书》显示，伴随多元化主体参与保租房筹建政策的不断深入，不同城市参与主体呈现显著差异。在一线城市和部分经济活跃的二线核心城市，国企和机构化运营商是这一领域的主导力量；而在那些保障性租赁住房尚处于发展起步阶段的城市，地方国企和政府则扮演着更为关键的角色。
从整体占比上来看，政府、企事业单位等国企已经成为保租房版块的核心供应主体。以 2023年纯租赁用地的拿地情况来看，市场呈现出国央企占据主导地位的鲜明特征。根据《白皮书》数据统计，国央企在纯租赁用地拿地中的占比高达 80%。在保租房等民生工程建设中，国企的积极参与不仅有助于提升社会福祉，还能够有效发挥其在资金、土地等方面的资源优势，助推“十四五”期间保租房加速发展。
《白皮书》进一步指出，由于国企在长租房市场化运营、资产管理等方面经验相对不足，市场化管理模式与国企保租房资产管理的有效结合，是提升保租房项目运营效率、实现资产保值增值的重要途径。
经过市场的淬炼和时间的洗礼，市场化租赁企业在投资决策、项目运营等方面具备显著优势。凭借专业的运营服务、优质的管理团队、先进的数字化系统以及丰富的市场经验，市场化企业能够精准把握市场脉搏，实现高效运营。
比如，在投资决策阶段，市场化租赁企业可以充分利用其数字化系统的优势，进行精准选址。通过大数据分析和市场研究，企业能够准确判断不同区域的租赁需求和潜力，从而选择最具投资价值的地点。此外，市场化租赁企业还拥有丰富的市场调研经验，对客户需求和市场现状有深刻的理解。这使得企业能够更好地规划与设计产品，确保产品更加贴近租客的实际需求。在项目运营方面，市场化租赁企业同样表现出色，这主要得益于其灵活的管理机制、先进的数字化工具以及深入的市场洞察力。
国企可以通过引入市场化管理模式和竞争机制，打破传统的管理体制束缚，激发企业内部活力，提高决策效率和执行力。同时，国企可以借鉴市场化租赁企业的先进管理经验和运营理念，优化管理流程，提升资产管理的专业化和精细化水平。此外，国企还可以与市场化企业开展深度合作，充分利用各自的资源和优势，实现资源共享和互利共赢，共同推进保租房项目的建设和运营。
具体如何落地呢？《白皮书》系统梳理了四种国企运营保租房项目实现资产管理的常见模式和实现路径，并对此进行了深入分析，极具行业指导意义。
第一种是国企投资建造、市场化租赁企业运营管理。在这种模式下，国企负责保租房项目前期的投资与建设，而市场化运营的第三方租赁企业则负责后续的租赁运营管理工作。国企凭借自身资金优势和政策扶持，能够迅速完成项目的投资与建设；而第三方租赁企业则凭借其丰富的市场经验和专业的管理能力，负责项目的市场推广、租赁管理、客户服务等工作，确保项目的高效运营。双方优势互补，共同推动保租房资产管理水平的提升。《白皮书》指出长租运营机构与国资的“联姻”现象正日益增多。
窝趣长沙尖山湖公寓是华新集团清控实业携手百瑞纪集团共同打造的大型国际租赁社区，是长沙市第一批保障性租赁住房项目，项目为区域内的高新科技人才和都市白领提供汇集了居住舒适度更高、公区配套丰富、服务体系完善等优势的优质住所。其中华新集团清控实业是资产方，核心提供物业。而百瑞纪集团是委托管理方，为之提供全链条运营服务及资产委托管理，包括项目筹建开业、装修设计指导、品牌价值输出、运营管理、产品研发支持、人才培养支持、IT 系统支持、会员管理销售体系支持等全流程服务。
图注：窝趣长沙尖山湖公寓
两者通力合作，构建了一个以住宅为载体，集合各类资源的一体化“乐活”生态圈。项目一上线就成功抢占市场，开业3 个月出租率已经达到97%，月均提升 30%。值得一提的是窝趣公寓运营团队成熟且精准线上线下营销手段和定价策略，并且在接待流程和销售口径上，百瑞纪集团也对团队进行项目价值点提炼、竞品对抗性提炼说辞、接待礼仪等全流程培训。
可见，这种合作模式不仅弥补了国企在运营能力上的不足，也能让运营企业在无需投入高昂的建造成本的情况下，实现更多项目的运营、管理和更快的发展，双方互补的合作方式，极大提高了双方的资产运营效率，提升竞争力。
第二种是国企与市场化租赁企业合作共建共营。在此模式下，国企与第三方租赁运营企业共同参与到保租房项目的建设与运营中。国企与第三方运营企业共同负责项目的投资与建设，而第三方租赁运营企业则提供专业化的运营管理和服务支持。双方共同制定项目的建设规划和运营策略，确保项目的顺利推进和高效运营。
以深圳振业华舍公寓（下梅林店）为例，这个项目是百瑞纪集团与振业集团共同投资的项目。项目定位为中端企业公寓——华舍公寓，配置1000 个床位，为一线城市提供员工住宿解决方案。振业集团是深圳市属国有上市房企，委托百瑞纪集团运营管理第一家企业公寓项目，成为国有资本与资深专业运营商深度合作打造的企业公寓先行范例。具体落地过程中，从投资端-建设端-管理端，百瑞纪充分赋能，助力振业集团在不增加一个专职编制的前提下，实现 " 一体两翼 " 中住房租赁业务的实质性突破。目前这个项目已经列入政府重点示范项目，被评为深圳首个“新时代城市建设者之家”，获得了国资委，住建部门、区政府等领导的多次考察指导和大力支持。
图注：窝趣国际社区 · 济南禹瀚城
济南首个重资产住宅型保障性租赁住房大型社区窝趣国际社区 · 济南禹瀚城也是由济南轨道交通集团资源经营管理有限公司联合百瑞纪集团擎力打造。在建设端，百瑞纪集团为其提供产品规划及软装配置方案，负责筹建工作，组织开业典礼。运营端，百瑞纪集团对接政府保障性租赁住房的价格核定、资格审查、公积金划扣接入，为项目提供24小时在线管家服务，每栋楼设置专门的栋长，及时解决租客需求，保证专属化服务；配备专业物业公司、楼层安装无死角监控等，让住户拥有更高的居住安全系数；提供免费维修、公区免费清洁等服务，为租客解决生活琐事；规划党建活动区、悦读书吧、会客厅、健身区等共享空间，紧密贴合城市青年生活需求；运营服务团队定期举办趣影院、运动俱乐部等月度主题社群活动，充实青年人在各场景下的居住体验，成为济南市保障性租赁住房市场中的亮眼品牌。
第三种是国企与金融机构共建共营，市场化租赁企业提供支持。这种模式下，国企与金融机构（如基金公司）建立合作关系，共同承担保租房项目的投资建设与运营管理工作。但双方均不擅长住房租赁项目的运营管理，通过提供专业化的运营服务和资产管理建议，市场化租赁企业助力保租房资产管理升值。
图注：窝趣广州西门口地铁站轻社区
窝趣广州西门口地铁站轻社区就是政企银三方共同打造的广州首个“混改租”项目，广州日报社提供项目物业，建设银行提供资金支持，百瑞纪集团负责设计总包、运营服务、采购装修等环节。该项目获得了广州住建部门的认定，成功领取租赁住房专项奖补，并成为首批使用公积金交房租的试点项目。在备受政府肯定的同时，窝趣广州西门口地铁站轻社区项目也颇受消费者认可——2024年Q1客户满意度97.4%，NPS 净值95%。项目还曾获2022 年度中国住房租赁产品力“十佳集中式公寓” 等多项行业荣誉，解决了周边品质小户型供给不足的问题，出租率长期位于98% 以上。
第四种是国企自建自营，市场化租赁企业输出部分专业化服务。 在此模式中，国企负责保租房项目的全流程全链条，其全链条运营管理体系从“项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理”等方面，国企自身负责把控项目运营的每个节点，为了确保项目的成功开发及运营，国企也会引入第三方企业为其提供决策咨询、产品设计、数字化管理系统等专业化服务，以提升项目的建设质量和运营效率。
百瑞纪集团成功为河南信阳CAZ片区大型人才公寓项目提供前期研策服务。首先在项目定位方面，针对城市及区位特点、人口规模、租户需求和竞品特色等进行了多维度调研分析，结合周边客群对租住品质及智能化便捷需求高等特点，提供产品规划与可实施方案；其次对户型优化、产品细分、智能化植入、租金定价、销售铺排策略、专业化运营等给出合理建议，这些都获得了国企的高度认可。迈点获悉，项目总体造价预算因此得到了合理控制，产品品质和适用性也得到了极大提升，并将于年底实现一期约1200间房量的交付。
此外，在提升效率的需求下，引进市场化租赁企业的数字化管理系统成为国企管理闲置资产的刚需。通过定制化的数字化解决方案，保租房项目能轻松实现对房源、租户、租金等信息的实时监控和管理，进行智能化运营，提高管理效率和服务质量。早在2020年，百瑞纪集团就为浙大公寓提供模块化定制服务，用于4630套公寓的管理，提升效率，降低人力成本。
系统上线前，浙大公寓存在一系列管理难点和痛点，比如租客信息需要纯手工输入，浪费时间精力；租客列表关键信息展示不清，筛选租客效率低下；重复录入频繁发生，签约时间不明确；数据只能人工统计，易缺失出错；选房至少来回6趟才能搞定……窝趣SAAS系统则高效的解决了这些问题，并优化职工公寓管理流程，提高管理效率、提升服务品质。更为重要的是系统拥有强大的监控能力，大大提高了对系统问题的定位速度，还能对数据进行更加细粒度的划分，有利于数据分析和数据挖掘工作的进行，这为浙大公寓的管理全面注入“数智力”，减少了人为因素，有效提升资产收益。
虽然四种模式侧重点各不相同，但都有一个共性——凭借丰富的市场经验和过硬的专业能力，市场化租赁企业深度参与到保租房资产管理的各个环节中，细抠每一细节，实现多方（资产持有方、资产管理方、资产运营方、租客）共利共赢。
作为持有运营业态，保租房真正的资产管理模式是做到延续微利且可持续高质量发展。这并非易事，《白皮书》指出，大多国企并非专业资产管理运营企业，面对规模不断增加的存量及增量资产转化为保租房，容易出现缺乏资产管理的经验与能力的问题，最终导致保租房资产经营效益偏低，甚或出现资产价值发挥不出来的情况。如何设计产品、管控管理成本，如何迅速提升运营及服务能力，如何培养运营管理人才，或许都是地方国企亟待补齐的运营短板。
以郑州成发安居有限公司旗下的人才公寓项目安居美寓国际社区为例，截止2024年一季度末，项目已开业房源约3.2 万间，管理房源规模约10万间。鉴于美寓产品房源数量、服务团队、服务对象快速发展壮大，郑州城发安居选择与百瑞纪集团、乐乎、牛油果三家住房租赁专业运营商开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓，提升郑州市住房租赁市场整体发展能级。
百瑞纪集团负责其中10个组团的16932套房，双方分工配合，各展所长。城发安居负责政策衔接，房价和配租资格制定，物业管理和维修等；百瑞纪集团负责房源推广发布，营销及招租，租客全流程服务管理，社区活动等。除此之外，百瑞纪集团还为城发安居定制家具电器及相关物资供应链解决方案。通过百瑞纪的人才储备和培养体系，美寓快速完成 30 多个专业岗位配置，项目筹备 15 天即开业运营。依托百瑞纪 Saas 系统与城发安居的资产管理系统和 " 郑好办 " 市民系统融合，实现资产和房态、项目发布、资格审查、租客看房及签约、日常服务等流程数字化。全套管理和运营服务标准导入优化，使项目迅速进入专业化经营阶段，高质量完成保障性租赁住房投放运营使命。
图注：郑州城发陇西美寓人才公寓
对于市场化住房租赁企业，国企的诉求是以资产保值增值为目标，实现资产全生命周期的管理。换言之，只有具备资管思维且拥有资管能力的市场化住房租赁企业才能成为国企优质合作方，这也是百瑞纪集团能深度参与不同地方保租房项目的本质。
《白皮书》认为未来，保租房市场的各参与主体将更加注重专业分工和协作，以共同推动行业的高质量发展。投资方将为建设方提供资金支持，同时期望通过建设方获得相应的资产回报。资产方为运营商提供资产经营权，而运营商则凭借专业的运营手段为资产带来保值增值。
对于市场化租赁企业来说，这是机会，亦是挑战。而像百瑞纪集团这样，拥有全链条资管能力，注重资产全生命周期管理、强调风险控制和价值创造、以数据驱动决策的专业化运营机构将更具优势。
展望未来，保租房市场的高质量发展离不开国企、市场化企业以及社会各界的共同努力。百瑞纪集团以前瞻性的视角和专业的资管能力，为保租房的增值和保值提供了创新的思路和实践案例，将继续引领行业向前发展。迈点期待看到更多像百瑞纪集团这样的专业化运营机构涌现，共同推动保租房市场的可持续高质量发展，让更多人享受到“住有所居”的美好生活。
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