商业地产最很是热闹。华润置地深圳大区官微日表示将打造全国首个创新型市集购物中心—万象食家;杭州城西古翠路地铁站旁的华商超市地块准备进行城市更新,将新建一座大型综合体;三亚正在引进香港太古里、华润超级万象城、北京华联SKP、上海百联等高端购物商业综合体。

面临新冠肺炎疫情等不确定因素,商业地产企业迎难而上,聚焦创新,积极探寻符合自身特色的“流量密码”。相关财报显示,去年以来,仍有不少头部商场销售额实现新提升。此外,还有不少企业纷纷布局轻资产模式,并开设创新型商场等,以期获得新发展。

多数商场销售额提升

去年,尽管受到新冠肺炎疫情影响,但行业企业似乎活得还不错。根据零售圈发布的《2021商业地产白皮书》显示,2021年,九成头部商场销售额提升。

从企业表现来看,华润置地2021年收入2121.1亿元,同比增长18.1%。集团旗下购物中心零售额1072亿元,同比增长45%;租金收入139亿元,同比增长38.1%;出租率97.0%,同比增加2.3%。

新城控股2021年商业运营业务保持快速增长。期间,吾悦广场实现商业运营总收入86.39亿元,包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收,同比增长51%。截至报告期末,新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达130座,吾悦广场开业面积达1248.38万方米,均出租率达97.63%。

恒隆地产2021年营业收入103.21亿港元,同比上升15%。恒隆地产方面表示,受内地高端商场的强劲表现带动,恒隆地产及恒隆集团的整体租赁收入分别大幅攀升16%及15%。撇除先后于2020年11月及2021年3月开业的武汉恒隆广场的办公楼及商场的租金贡献,恒隆地产及恒隆集团的收入按年分别增加19%和18%。

不过,也有头部企业在营收方面出现失利。数据显示,2021年,大悦城地产营业收入123.13亿元,同比下降12.7%。2019年大悦城控股旗下购物中心的均出租率为97%,2020年为93.9%,2021年为94.3%,出租率还远未恢复至疫情前的水。相较之下,龙湖集团、新城控股等公司旗下的购物中心虽未完全恢复疫情前的出租率,但2021年的均出租率都超过了97%。

此外,从市场投资情况来看,零售地产表现仍亮眼。据仲量联行日发布的市场报告显示,一季度亚太区商业地产投资持续上涨,直接投资金额达408亿美元,同比增长高达20%。从交易资产的类别来看,零售地产投资增幅最大,同比上涨39%。

布局轻资产等动作频频

聚焦新市场、轻资产、高端化……企业有不少动作。

快速布局新市场。数据显示,2021年万达广场新增51个,且2022年仍保持较大的开业规模,拟开约49家新商场;2021年,新城控股在全国20余城开出30座吾悦广场。据新城控股披露,2022年将再开25座吾悦广场,实现商业运营总收入105亿元。2021年,华润置地新开业9座购物中心,新增获取购物中心项目12个。截至2021年底,在营万象系列购物中心54个,储备项目约61个。

同时,轻资产模式成为“香饽饽”。今年以来,万达通过与其他房企合作或接收其他房企商业项目运营权等方式,先后与天元集团、鑫苑集团、建业集团进行合作,并以轻资产方式接连拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

龙湖集团也在2021年3月宣布全面启动轻资产模式,首个轻资产项目武汉范湖里特色商业街于2021年9月30日开业。2022年,龙湖集团还有五个轻资产项目将落地。

中原地产上海首席分析师卢文曦告诉中国商报记者,商业地产企业的收入主要依靠收租,在重资产模式下,企业回笼资金速度慢,资金压力较大。这也是轻资产模式为何“吃香”的原因。

“轻资产模式有助于降低重资产导向,背后是成本的考虑。企业规模做到一定程度的时候,成本压力是非常大的,输出管理优势比传统的直接‘造’商场的模式更加有利,是企业在不断减负的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国商报记者。

此外,商业地产企业还在高端化方向持续发力。“受疫情影响,出国出境受阻,高端消费持续回流,国内高端商业地产的高端消费品生意得以大幅提振。”恒隆地产方面告诉记者。

恒隆地产方面继续表示,恒隆紧随内地高端消费市场,从硬件到软件及服务等全面进行优化,持续引领高端生活方式,不断对现有项目进行业态升级,丰富品牌组合和商场业态,在目标城市大力推动“首店经济”,并致力于开拓新业务板块,以迎合日益变化的市场需求。2021年恒隆旗下所有内地高端商场的收入均录得双位数增长。高端产品零售市场全年维持稳健表现,租户销售额亦按年增长33%至89%不等。

华润万象生活在营的重奢购物中心达到8个,排名行业第一,零售额同比增长39.7%。2021年,旗下重奢商场业绩也相当亮眼,其中,深圳万象城2021年销售额超130亿元。商场品牌积极调整升级,全年引进33家首店,凸显高端的品牌阵容。

“收租王”们创新引流

不可否认,疫情对商业地产造成了一定冲击。卢文曦告诉记者,疫情对实体商业影响尤其大,顾客进不到商场里去,商场吸引不到客户,就没有收入,也就没办法维持正常运作。

对此,商业地产企业也在纷纷自救,开设创新型商场,吸引客流。2021年,华润置地首个主打“都市美学”概念购物中心——深圳万象前海开业。商场由盒子mall+退台式下沉街区商业构成,其中,以前海命名的建筑艺术品“前海之翼”、绿色休闲下沉广场“微风峡谷”、片山正通设计的三大垂直空间、场内众多的特色艺术空间带来独特体验。同时引入轻奢时装、先锋独立设计师品牌、集合店、美学生活方式品牌、高端餐饮等超220家品牌。

新城控股吾悦广场持续深化“一店一策”,以“在地思维”打造个化空间场景,实施个化、差异化定位,找准项目市场空间。如沈阳沈北吾悦广场是新城首个MALL+X创新试点项目,通过“运动+社交”新模式打造主题跨界业态;南京建邺吾悦广场是新城商业全新商业A+旗舰级商业综合体,围绕“品质、时尚、社交”三大关键词,打造 7x24h的全天时理想生活圈,并成为国内首个打造贯穿内外的秦淮水岸沉浸式互动空间的商业体。

元宇宙与消费场景结合,也激发出购物新体验和商业新价值。以广州悦汇城为例,其在周年庆期间已经落地华南地区首个AR世界实景应用小程序 “AR Show”。基于商汤科技 SenseMARS 火星混合现实台,“元宇宙”超现实感的互动体验从空中盘旋的巨大冰龙、梦幻逼真的冰雪城堡、晶莹可爱的动物冰雕,再到AR红包雨、AR集图打卡等有奖互动……这种新商业模式和零售体验的融入,不仅创造了一场充分奇幻氛围的购物之旅,也为AR商业价值开辟了新路径。

此外,央地促消费政策频频推出,也助力商业地产市场加速恢复。期,中央部署促消费措施,从供需两端促消费。4月以来,国务院多个会议强调促消费、4月底专门出台促消费相关意见。需求端上,包括发放消费券、消费补贴,以及稳就业、增加收入提高消费能力等;供给端上,包括尽可能降低疫情对线下活动影响、专项债支持消费基建等。

从地方层面看,4月初至5月下旬至少有16个省份27个相关地区出台促消费措施,计划投入超50亿元资金用于发放消费券、购物补贴等,消费券实际补贴力度或在10%左右。

疫情之下,‘收租王’确实不好当。”卢文曦认为,待市场恢复后,原先收入好的商场可能情况会好转,但原先收入情况不太好的商场也不见得会迎来报复消费,还是得看商场自身的实力如何。

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