本文来源:时代财经 作者:钟黛

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央行“第二支箭”加大驰援力度,多家房企发债破冰。


(资料图片仅供参考)

一名债券圈资深人士表示,旭辉控股集团(0884.HK)15亿元中票已于1月10日下午中债过会,暂定于1月18日发行,询价区间为2.8%-4.3%,发行期限为三年,由中债信用增进公司全额担保。

自央行“第二支箭”发布以来,多家房企受惠。近期,宝龙实业申报40亿元储架发行额度,首期15亿元中票已获得交易商协会受理,这是首家境内展期主体再融资。

合景泰富(01813.HK)13亿元中票也已获得交易商协会受理,这是首家境外展期的公司开始再融资。

此外,新希望地产官微披露,已于1月13日完成发行10亿元中票。中骏集团控股(1966.HK)、雅居乐集团(3383.HK)15亿元、18亿元中票均已获得交易商协会受理,有待发行。上述六家房企合计拟发债规模约71亿元。

数据来源:各期中票的募集说明书

难找抵押物

此前,民营房企发债的难点在于,行业违约事件频发,市场认购信心不足。

2022年8月,央行指示中债增对房企发行中期票据,开展全额无条件不可撤销连带责任担保,房企需要提供反担保措施。除了优质民营房企外,央行也希望能够帮助到更多的出险房企。

据澎湃新闻报道,中国银行间市场交易商协会2022年8月曾组织多家房企参加座谈会,探讨如何为房企提供发债支持,参会房企包括中南建设(000961.SZ)、金科股份(000656.SZ)、宝龙地产(01238.HK)、世茂集团(00813.HK)、富力地产(02777.HK)等。

有参会房企的内部人士对此反响平平,他对时代财经坦言,公司找不到资产担保。迄今,上述房企中仅有宝龙取得发债进展,其优势在于“住宅+商业”双轮驱动,抵押物充足。

时代财经查阅宝龙实业的中票募集说明书发现,截至2022年9月末,该公司的投资性房地产的公允价值为648.13亿元,主要为持有型商业物业,其中因抵押受限规模约279.70亿元,具备较大的担保空间。

而对于很多以住宅为主要业态的房企而言,持有的少数商业资产大多早已做了经营性物业贷。住宅项目方面,已经通过开发贷做过抵押了,住宅开始销售后,更没法做抵押。

“房企项目上基本没有干净的抵押物。而且项目分散、已经开放合作的话,都很难做抵押。”一名房企高管对时代财经感叹道。

第二支箭加大驰援

2022年11月,政策升级,交易商协会官网发布“第二支箭”,由人民银行再贷款提供资金支持,并通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等一揽子政策,支持民营企业发债融资。

“第二支箭”可选的反担保措施,包括国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。同时,还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例,尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

“第二支箭”近期降低了对抵押物的标准,这也是多家房企能突破发债的关键原因。

据多个接近发行工作的人士透露,在2022年8月的政策中,担保资产的前提条件是无抵押的资产,不过这轮发行有所放松,募集资金用途可用于偿还抵押物的前手贷款,这样中债增拿到的还是干净的抵押物。

旭辉控股集团的财报显示,截至2022年中期,其持有的投资性物业约455亿元,其中已建成403.36亿元,已抵押373.97亿元。若按原有的政策来看,可供抵押的空间不多。

“旭辉这次发债的抵押物是成都的mall。”前述资深债券圈人士对时代财经表示。

中梁控股(2772.HK)也是受益房企之一。中梁业态以纯住宅为主,可供抵押的资产原本比较少。“第二支箭”鼓舞了中梁的信心。一名与中梁有合作的房企高管对时代财经表示:“中梁计划今年一季度搞定所有信用瑕疵,计划二季度发中票。”

此外,“第二支箭”的抵押率(抵押贷款本金利息之和与抵押物估值之比)也大大提高了。

中信证券撰文表示,在2022年8月的政策中,房企资产抵押的抵押率约为40%。而数名房企及银行人士对时代财经表示,“第二支箭”政策近期发债的抵押率应该是100%。这意味着,新政后,同等估值的抵押物,可申请到的资金大大增加了。

“这就很爽。房企想通过卖资产来回笼资金的话,打九折都很难成交,一般成交的情况,是在八折以下。”一名基金固收研究员对时代财经评价称。

民企迎来发债小高峰

在央行全力支持民营房企在银行间市场发债之际,证监会也在努力推动交易所市场民营房企恢复债券发行。

据深交所、上交所去年12月披露,首批民营房企“央地合作”增信新模式成功落地,涉及的房企有新希望地产、美的置业(3990.HK)、碧桂园(2007.HK)三家企业合计簿记发行34.3亿元公司债券。

所谓“央地合作”新模式,即在中国证监会指导下,交易所与地方证监局及中证金融、地方担保与增信公司、证券公司等多方协作,为房企发债提供增信支持。

中指研究院数据显示,2022年12月,民营房企发债规模达到96.3亿元,占全年民营房企信用债发行量的35.5%,发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。

时代财经统计中票募集说明书发现,自2022年8月的政策发布后,房企发债所获得的资金,大多将流向保交楼。

“发债资金绝大部分直接用于项目保交付,但实际上也是间接帮助项目债权人收回本息,项目正常推进、企业恢复自主造血能力,是集团层面的债权人最终收回本息的保障。”一名知情人士称。

“房企经过了两年的降杠杆,该挤的泡沫都挤掉了。”前述房企高管称,只要把信用上的问题都解决了,主体还能健康发展。

“融资是以时间换空间。销售是一切问题的根源。”一名前民营企业融资负责人表示,业内仍在期待销售好转。

标普信用评级预计,2023年房地产市场将呈边际回暖态势。房地产开发行业将面临根本性转变,将从原有的追求增长速度,变得更加追求质量。在这个过程中,行业信用特征将面临结构性转变。

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