近日，山东临沂、四川宜宾、黑龙江哈尔滨等多个省市出台若干措施，促进当地房地产市场平稳健康发展，包括但不限于发放购房补贴、推行二手房“带押过户”登记模式、调整公积金贷款额度等。

就在9月中旬，相关部门表示，将继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。9月底，相关部门从金融、财税方面入手，以政策层面的调整力促房地产市场企稳回升。

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房企融资也在近段时间出现回暖迹象。克而瑞提供的数据显示，9月，100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增长61.8%。

其中，自今年8月以来，已有碧桂园等6家民营房企发行的债券由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进公司”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

业内人士分析指出，全额担保增信及募集资金灵活使用，切实回应了优质房企融资诉求，有助于其项目的正常建设和按期完工，提振市场对民营房企的信心。

信用债发行回暖

碧桂园此前所发行的债券获得了中债信用增进公司全额担保支持，其2022年第一期中期票据在9月16日完成簿记，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2%，认购倍数达2.86倍。根据公告，公司拟将募集资金用于项目开发建设、购回或偿还境外美元债券。

中指研究院提供的数据显示，9月，房地产行业的信用债融资同比增长10.6%，环比增长30.8%。其指出，8月，监管指定中债信用增进公司提供不可撤销担保，支持民企发行中期票据，得到市场及企业的积极响应。9月，碧桂园等发行中期票据，合计融资47亿元，且发行票面利率在3.2%～3.33%之间。

“另有多家房企正在与中债信用增进公司积极沟通，未来或将有更多房企有望发行由中债信用增进公司担保的中期票据。”中指研究院表示。

事实上，自今年以来，为促进房地产市场平稳健康发展，相关部门多次出台纾困政策，支持房企的合理融资需求。总量连续5个月出现环比减少后，房企融资在今年9月首次出现回暖迹象。

克而瑞研究中心数据，9月，100家典型房企的境内债权融资533.86亿元，环比增加85.6%，同比增加15.8%；境外债权融资63.4亿元，环比增加106%，同比减少75.3%；资产证券化融资24.84亿元，环比减少55.7%，同比减少83.1%。

中指研究院提供的数据显示，9月，房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。融资成本方面，房企融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。其中，信用债平均利率为3.21%，同比下降0.79个百分点，环比下降0.16个百分点。

同策研究院研究员陈舒认为，可以预见，虽然市场仍在分化整合，项目兼并合作不断增加，但在政策的持续宽松下，房企融资将呈现国企引领、优质民企带动的趋势，融资环境持续向好。

房企融资的畅通一定程度上指向经营质量的要求。新环境下，房地产行业的经营逻辑正在加速转变，企业将更多地“向管理要效益”，稳固基本盘。

打磨抗周期韧性

近段时间，信用债发行回暖，民营房企在经营上保持了一定的韧性。

今年无疑是房地产行业充满挑战的一年。根据中指研究院初步统计，2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1％。其中，三季度，市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积3277万平方米，同比下降27.9％，环比增长2.9％。

克而瑞分析指出，“今年前三季度，规模房企表现分化明显。部分房企通过稳健的财务运营，热点城市布局及积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。”

10月7日，碧桂园公告称，9月，其实现归属该公司股东权益的合同销售金额约320.2亿元，环比增长10.91%；归属该公司股东权益的合同销售建筑面积约392万平方米，环比增长133.29%。

此前，碧桂园总裁莫斌表示，2022年，公司将按照“以销定供”进行闭环管理，在不考虑新增投资的情况下，预计2022年全年权益可售货量将不低于5300亿元，且该部分货量预计全年去化率不低于68%。未来，公司将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土地储备资源，更好应对市场的不确定性，支撑公司未来业绩的稳健发展。

截至2022年6月30日，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿元，另有潜在权益可售资源约2917亿元，合计约1.51万亿元。

将目光拉至整个行业，从短期来看，市场仍处于筑底盘整阶段，盈利或将继续承压，但中长期企稳回升的预期存在。

克而瑞分析指出，“行业格局正从‘强者恒强’转向‘稳者更强’。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。”

回顾今年上半年，碧桂园在保交付、稳流动性、降负债等经营目标方面下足功夫。上半年，公司实现保交付25万套，营收1623.6亿元，权益销售回款率92%。

截至2022年6月30日，碧桂园总借贷余额从2021年底的3179.2亿元进一步降至2936.8亿元。其中，短期有息负债约729亿元，占总有息负债比例约24.8%；净负债率48.1%，连续多年保持在60%以下。

8月中旬，碧桂园管理层在投资者电话会上透露，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，公司已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元；2021年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元，供应链ABS及ABN合计87亿元。

亿翰智库认为，“上半年碧桂园通过审慎投资，加强回款，持续性的优化债务结构，财务状况保持稳健，债务如期兑付。下半年企业已无美元债到期，非受限资金足以覆盖短期有息负债，加之企业近期发债受到监管支持，融资有所好转，企业有望平稳穿越周期。”