房企“现金保卫战”打响已逾一年，在这场战役中，偿债能力高低成为企业能否存活下来的第一技能。
截至4月12日，据记者统计，已公布2021年财报的28家“千亿元俱乐部（按全口径销售额计）”上市房企（包括未经审计业绩）中，龙湖集团、旭辉控股、万科等8家房企的现金短债比例超过2倍，时代中国控股等15家该比例在1倍至2倍之间，富力地产等5家则不足1倍。
不过，中国恒大、融创中国、世茂集团、阳光城、华夏幸福、中国奥园、佳兆业、蓝光发展、泰禾集团等“千亿元房企”尚未公布2021年年报。
若综合考量“净负债率”“现金短债比”及“剔除预收账款后的资产负债率”三道红线指标来看，龙湖集团、华润置地等16家为“绿档”房企，绿城中国等8家为“黄档”房企，建业地产为“橙档”房企，富力地产和祥生控股为“红档”房企，雅居乐集团待定。
净负债率从24%到153%不等
新增有息负债规模仅407亿元
截至2021年年底，以上述28家房企为样本，其净负债率从24%到153%不等，这一指标与去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合“三道红线”新规的净负债率不超100%的房企有26家。
此外，上述28家房企总计有息负债规模为30229亿元，同比增加407亿元（即新增有息负债规模为407亿元），同比增长1.4%。
从这两个角度看，2021年，在内外部环境多重因素共同作用下，地产行业正在加速降负债，杠杆水平更趋向合理化。
谈及原因，中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，“一是‘三道红线’提出以来，各房企开始采取诸多措施主动压缩债务规模，控制债务增速，努力向合规方向靠拢；二是去年下半年开始，融资环境持续收紧，特别是海外债、信托纷纷避险，降低投资比例，导致资金供给大幅收缩；三是多家房企流动性出现问题，到期债务无法偿还，再融资渠道被迫关闭。”
但新增有息负债增长率的降低，并不意味房企的安全系数提高。相比上述28家房企超过3万亿元的有息负债规模，其持有现金规模仅为14118亿元（其中包括不能动用的预售监管资金等）。
从6倍到0.36倍
现金短债比存差距
从持有现金规模变动幅度来看，龙湖集团、华润置地、中国海外发展等8家同比增长超过8个百分点，其余20家均同比下降，下降幅度从1个百分点到66个百分点不等。更重要的是，从现金短债比指数来看，安全系数最高者为龙湖集团（6.11倍），最低者为富力地产（0.36倍）。
“公司一直主动管理债务，一年到期债务占比只有不到8%，今年刚性到期还款144亿元，目前已经偿还74亿元。”在2021年业绩说明会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶向记者表示，即便把300多亿元的监管资金去掉，龙湖集团现金短债比仍达3.9倍，非常安全。
不管是经过审计还是未经审计的数据，从目前公布数据的房企来看，现金短债比是以不受限制的现金为计算口径。即便如此，这一指数超过6倍的房企只有龙湖集团，紧随其后的是旭辉控股、万科以及中国海外发展，均在2.5倍至3倍之间。
“若叠加表外负债及受到限制的现金规模，‘千亿元房企’中不乏无法覆盖短期债务者。当下企业的现金短债缺口要比财报中公布的严重。”一位房企财务条线人士对记者直言。例如，某“千亿元房企”的现金短债比为1.46倍，若扣除受到限制的现金规模后，该数值则为0.87倍。而这一现象并非个例。
另以阳光城为例，在今年2月17日晚间公告境外债1.7亿元利息支付违约后，公司在回复深交所关注函时表示，截至2021年9月末，公司的货币资金271.80亿元，但截至2021年12月末，在手货币资金较年初大幅下降，致使实操中可灵活动用资金占账面资金比例不足1%，回笼至集团层面难度极大，可自由动用货币资金基本枯竭。
此外，从少数公布扣除受到限制现金规模后的房企来看，融信中国等多家房企的现金短债比均小于1倍。
偿债压力未减
回笼现金仍是第一要务
世联研究的研报显示，从境内外债合计来看，房地产行业的偿债高峰期在2021年，到期金额超1.22万亿元。2022年到期额略有下行，但依然高达9291亿元。
“当企业触碰到‘橙档’‘红档’，可能陷入流动性危机的信号就已浮出水面。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对记者表示，一是由于前期扩张规模较大且速度较为急促，借债规模不断积累，为后续经营埋下一定隐患；二是企业发展战略较偏离于市场发展定位，加之外界环境变动，产品去化受阻，资金回流规模下滑，进而导致可用资金对债务的覆盖力度减弱。
“去年下半年销售市场疲软，为保证项目顺利交付，保障购房者利益，预售资金监管力度加强，房企可用资金减少。”刘水补充道，同时，去年下半年再融资渠道大幅收窄，房企需要动用自有资金偿还到期债务，进一步挤压可动用资金空间，弱化现金保障能力。
刘水进一步表示，对于面临流动性风险的企业，应抓住以下窗口期：一是并购融资窗口期，主动盘点整合资产，积极与拥有并购资金额度的企业对接，通过处置资产降低债务规模、回笼部分资金；二是销售窗口期，当前多个城市出台销售利好政策，房企应抓住机会加大销售力度，通过销售回款补充资金。此外，债务承压较高的房企也要积极与债权人沟通，展现偿债诚意，争取延长债务期限，为扩充资金回旋余地。
可以预见，2022年地产马拉松一点都不轻松，如果想坚持跑完，对过去的反思和检讨必不可少，但对未来的信心和毅力亦同样珍贵，毕竟存量市场仍有更多商业模式可探索。（证券日报）
