乐居财经讯 严明会2月22日，穆迪将新城发展（01030.HK)、新城控股（601155.SH)及新城环球有限公司(New Metro Global Limited)的展望由“稳定”调整至“负面”。
穆迪还确认了新城发展的公司家族评级为“Ba1”，高级无抵押评级为“Ba2”，由新城环球有限公司发行、新城发展提供担保债券的有支持高级无抵押评级为“Ba2”。
穆迪还同时确认了新城控股的公司家族评级为“Ba1”，由新城环球有限公司发行、新城控股提供担保债券的有支持高级无抵押评级为“Ba1”。
新城控股为新城发展持股67%的子公司，截至2021年上半年，占新城发展营收的99%以及其债务的89%。这两家公司统称为“新城”。
穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示：“负面展望反映了穆迪对新城在未来12-18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，且运营环境和融资条件受限。”
“评级确认反映了新城良好的流动性状况，以及该公司持续的租金收入增长，这将为其稳定现金流提供支撑，”Chen补充道。
评级理据
穆迪预计，在未来12-18个月，由于运营环境和融资条件受限，新城的合同销售额和收入确认将减弱。
具体而言，穆迪预计，新城的总合同销售额在2021年下降7%至2340亿元人民币，将分别在2022年和2023年下降至约1850亿元人民币和1800亿元人民币。在市场环境不佳的情况下，该公司可能会提供价格折扣，以支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。
因此，新城发展的EBIT /利息覆盖率将从截至2021年6月前12个月的4.7倍下降至未来的1-2年内的3.5倍。以收入/调整后债务衡量，其债务杠杆率将从同期的148%降至140%左右。该公司疲软的指标和离岸债券市场准入的削弱将该公司的评级置于Ba1公司家族评级。
另一方面，受益于吾悦广场的开业以及业绩推动，新城发展的经常性租金收入(不包括商业物业管理费)将从截至2021年6月前12个月的37亿元人民币分别持续增长至2022年和2023年的50亿元人民币及55亿元人民币。因此，该公司的租金收入/利息覆盖率将在未来1-2年内，从截至2021年6月前12个月的52%提高到80%至85%。此等数据将缓和市场对于新城发展信用指标削弱的担忧。
穆迪预计新城发展将保持良好的流动性。截至2021年6月，该公司的无限制现金为530亿元人民币。虽然部分现金必须保持在项目层面以支持其运营，但穆迪预计新城发展将拥有足够的资源，包括不受限制的现金、运营现金流和近期配股的收益，以在2023年第二季度之前完全偿还到期债务，同时无需通过外部融资获得再融资。该公司的投资性房地产投资组合还将为其提供一定的灵活性，以便从境内银行获得担保贷款等融资。
然而，考虑到该公司进入离岸债券市场的渠道有限，新城可能需要利用其内部资源偿还至少部分2022年到期的13美元债券。这将降低新城的财务灵活性和可用于支持其运营的资金。
新城的Ba1公司家族评级反映了该公司稳健的销售业绩、支持其现金流稳定的不断增长的经常性租金收入，以及良好的流动性。
然而，Ba1公司家族评级受到新城有限的利润率、债务资本市场融资的渠道收窄以及其对合资企业(JV)的重大敞口的限制，这增加了该公司的或有负债，并限制了其公司透明度。
从治理角度来看，公司的所有权集中在其前董事长身上，后者持有新城发展 70.3%的股份，而新城发展又持有新城控股 67.1%的股份。公司设立的管理团队，以及港交所和上海证券交易所所要求的良好的机构治理结构和标准，减轻了这一风险。
由于结构性次级风险，新城发展的Ba2高级无抵押债券评级比其公司家族评级低一个子级。新城发展的大部分债权属于子公司级别，在破产情况下优先于控股公司的债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性次级风险的重大因素。
新城环球有限公司发行并由新城控股担保的Ba1高级无抵押债券评级反映了其高级无抵押评级不受运营公司级别债权次级关系的影响，因为结构性次级风险通过业务多元化得到缓解。虽然该公司是一家中间控股公司，多数债权位于运营子公司和项目层面，但新城控股的债权人受益于该集团的多元化业务，通过大量经营子公司产生现金流，地理位置高度多样化，以及投资性房地产投资组合产生稳定的租金收入。
可能导致评级上调或下调的因素
鉴于负面展望，新城发展和新城控股的评级不太可能上调。然而，如果这些公司获得离岸债券融资的渠道改善，如果它们能够改善合同销售、加强信用指标、保持租金收入增长和良好的流动性，穆迪可能会将评级展望恢复稳定。
预示评级展望稳定的信用指标包括：EBIT/利息覆盖率恢复到4.0倍，收入/调整后债务持续超过80%，租金收入/利息持续超过50%，以及不受限制的现金/短期债务持续超过125%。
如果新城发展和新城控股的融资渠道恶化;该公司合同销售额大幅下降或追求强劲增长，导致其信用指标下降，EBIT/利息覆盖率不太可能恢复到4.0倍，收入/调整后债务持续低于75%-80%，或租金收入/利息持续低于50%，穆迪可能会下调它们的评级。
如果公司的流动性减弱，评级下调压力也可能增加，这反映在公司的无限制现金/短期债务降至125%以下，其与合资企业相关的或有负债或向合资企业提供融资支持的可能性显著增加。
发行人概况
新城发展通过其持有67.1%股份的大陆子公司新城控股运营，主要从事中国的住宅开发。新城发展由其与新城控股前董事长王振华于1996年创立。王振华是新城发展的最大股东，持有该公司70.3%的股份，自1993年以来一直参与中国(A1/稳定)的房地产开发业务。截至2021年6月，该公司的土地储备遍布中国115个城市，总楼面面积(GFA)1.5亿平方米。
文章来源:乐居财经
