文/谢逸枫


(资料图片)

8月22日,一份全国财政收入数据显示,2023年前7月卖地收入2.2875万亿元、前6月1.8687万亿元、前5月1.4893万亿元,前4月1.1761万亿元、一季度8728亿元、前2月5627亿元,对比过去五年同期比较看,卖地收入堪称史诗级暴跌。

前7月卖地收入2.2875万亿元,同比下降19.1%,前6月同比下降20.9%,前5月同比下降20%,前4月下降21.7%、一季度下降27%、前2月下降29%,跌幅收窄,跌幅依然是过去五年同期的最大跌幅,堪称断崖式下降的幅度。

土地是一个国家、城市的财富之母,是一个城市的发展基础条件;是一个国家的最大原始资本财富;是地方财政收入、教育、基建、市政配套、水利等设施的资金的重要来源,是弥补财税收入不足的关键来源。

前7月卖地收入2.2875万亿元,同比下降19.1%(上半年下跌20.9%、前5月下跌20%、前4月下跌21.7%),跌幅收窄,依旧创1987年有统计数据历史以来同期第五跌幅。依然堪称一部最成功的土地财政学,即中国房地产经济学。

卖地收入跌幅收窄,前7月跌幅收窄至19.1%、上半年跌幅20.9%,前5月下跌20%、前4月下跌21.7%、前3月下跌27%。而2022年跌幅23.3%、2021年增长3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

值得注意的是目前房企融资困难与销售回款缓慢,债务集中到期,房企压缩投资,总体拿地放缓,市场季节性因素、地方供地节奏的调整,土地价格的微调,导致前7月全国卖地收入增速的跌幅断崖式下跌19.1%。

其一是按照笔者分析,前7月全国卖地收入2.2875万亿元,同比下降19.1%,占到全国财政收入13.9334万亿元的16.41%(上半年15.67%、前5月14.93%、前4月14.14%、一季度14.0%),占到全国地方财政收入7.5485万亿元的30.30%(上半年28.60%、前5月27.66%、前4月25.78%、一季度25.12%)。

前7月全国卖地收入2.2875万亿元,同比下降19.1%。2020年-2022年前7月全国土地收入分别为3.5101万亿元、4.1407万亿元、2.8279万亿元,增幅分别增长7.9%、增长18%、下降31.7%,说明前七月全国卖地收入小幅度跌幅收窄。

民营房企的拿地大量减少,国央企城投托地逐渐见底。土地收入依然在持续下滑,跌幅收窄,但是下滑幅度依然高于去年的平均数。意味着卖地收入下降趋势加速。同时卖地收入的大量减少,一定程度导致地方财政告急。

过去四年减税降费超过7万亿元,土地收入与房地产的税收下降,对于地方财政收入压力巨大。2022年新增减税降费超1万亿元、2021年1.1万亿元、2020年超2.5万亿元,2019年2.36万亿元,包括退税缓税缓费超10万亿元以上。

其二是笔者分析,2023年前7月全国土地与房地产相关的税收1.1725万亿元,前6月1.0134万亿元,前5月8386亿元、前4月7164亿元、一季度5246亿元,占全国税收收入11.7531万亿元的9.97%,前6月10.16%、前5月9.89%、前4月10.17%、一季度10.14%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到总税收入的20%以上,占到全国税收的比例更高。

不可忽略的是房地产及建筑业的税收,对于后疫情时期的经济恢复、税收免减特殊背景下,对地方财政收入是多么地重要。如加上土地出让金这块的收入,二项收入占到地方财政超过60%以上。

房地产市场正在出现一些积极变化,除土地增值税、耕地占用税跌幅大外,前7月土地与房地产相关税收呈现小幅度上涨。其中契税3555亿元、房产税2394亿元、土地增值税3651亿元、耕地占用税720亿元、城镇土地使用税1405亿元。

其三是笔者统计的分析,前7月全国卖地收入2.2875万亿元,同比下降19.1%,加上五项土地与房地产相关的税收1.1725万亿元,房地产总收入3.4600万亿元、前6月2.8821万亿元,前5月2.3279万亿元、前4月1.8925万亿元、一季度1.3974万亿元、前2月8478亿元。

前7月房地产总收入3.4600万亿元,占到全国财政收入的24.83%,前6月24.17%、前5月23.35%、前4月22.75%,占到地方财政收入的45.83%、前6月44.12%、前5月43.23%、前4月41.49%,占到全国税收收入的29.43%、前6月28.91%、前5月27.46%、前4月26.89%。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收,十一项全国房地产、建筑业的税收收入超过10000亿元,加卖地收入,前7月全国房地产总收入超过4万亿元,上半年超过3万亿元、前5月2.5万亿元、前4月超过2万亿元。

前7月全国政府性基金预算收入2.8596万亿元,同比下降14.3%。其中前7月全国卖地收入2.2875万亿元,同比下降19.1%。卖地收入占全国政府性基金预算收入的79.99%,上半年79.47%,占地方政府性基金预算本级收入的86.70%,上半年86.53%。

其四是笔者按照官方的数据显示,1999年到2022年过去24年全国卖地收入总金额达到74.2905万亿元,年平均卖地收入3.0954万亿元,堪称史上最大的财富。此土地收入,成为地方财政的最重要来源。

2011年-2019年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元。2020年-2022年全国卖地收入分别为84142亿元、87051亿元、66854亿元。

过去12年间全国卖地收入总计64.9347亿元,年均5.4112万亿元。究竟土地财政源于何处,一则是分税制改革,导致地方政府收入占比过低,支出占比过高,土地财政是为了弥补地方财政收支不平衡产生的。二则是政绩考核。

数据告诉我们,土地财政对于地方经济发展与基础设施、水利、教育、市政配套的完善及还债务等影响巨大。经济、房地产下行的特殊困难时期,土地财政收入的下降,对地方财政的影响是不可忽略的。

其五是什么是财政四本账?财政是影响基建增长的最直接因素,由4个因素构成,分别是公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算,统称为“财政四本账”。

地方土地财政已面临较大压力,1994年分税制改革以来,地方土地出让金占地方财政收入的比重持续提升,从1999年的不到10%提升至2020年84%峰值,“土地财政”由此而来。

过度依赖土地财政所带动的经济粗放式增长长期难以为继。2022年房地产市场需求面临大幅波动,土地出让金明显下滑。据数据,2022年国有土地使用权出让收入6.69万亿,同降 23%,占地方财政收入的比重回落至61%。

一般公共预算,收入、支出占比都超过一半,是财政的主体,来源于各类税收(占84.3%)。政府性基金预算,收入、支出占比都是26.5%,收入主要来自土地出让、专项债,支出主要用于基建。

国有资本经营预算,收入、支出占比约1%,规模最小,收入主要来自国企利润和股息,支出用于国企经营。社会保险基金预算,收入源自各类保险收入,支出也主要用于养老、医疗等社保。

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