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本月观点：7月地产投资、销售、信贷数据持续走弱，政治局会议首提供求新形势，住建部首提降低首套住房首付比例，强调落实“认房不认贷”等，北上广深均表态跟进举措，有望打开“新形势”下的政策空间。短期关注销售转弱、个别房企信用事件发酵带来的政策博弈机会，中长期关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；同时建议关注物业管理企业及城中村改造的产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。

政策：新形势下政策空间打开，一线城市需求端有望发力。7月涉房类政策32项，其中偏松类政策25项；延长“金融十六条”期限，政治局会议首提供求新形势，北上广深纷纷表态将落实倪虹部长讲话要求，会同有关部门更好满足居民刚性和改善性住房需求，有望尽快跟进举措；央行提及指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，后续房贷利率下调仍存空间。

资金：居民信贷再度走弱，房企境内融资规模环比回升。7月M2同比增速环比回落0.6pct；社融存量同比增速回落0.1pct，居民信贷再度走弱。7月房企境内债融资规模环比升64.8%。“金融16条”中部分政策获延期，主要涉及房企存量融资展期、专项借款支持项目的配套融资支持等，多家房企股权融资计划取得突破性进展；民营房企中新城控股、新湖中宝等先后成功发行中票等。

楼市：成交延续疲软，各能级城市价格均环比下跌。8月（截至18日）重点50城新房月日均成交环比降7.2%，同比降34.9%，降幅较上月扩大0.7pct；百城住宅价格中，各能级城市均环比下跌；7月央行货币政策司司长指出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，核心城市政策或迎优化。

地市：土地供应季节性回落，土地市场面临流拍压力。7月供地规模季节性回落，百城土地供应建面环比降48.4%；成交建面环比降33.1%；成交持续走弱影响房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，创2021年以来新高。尽管核心城市土拍仍有热度，但亦有降温势头。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地块触顶成交，但非核心区域多以底价成交，甚至流拍情况。

房企：延续探底行情，核心城市楼市复苏动能有待提振。7月供需两淡，楼市延续探底行情，百强房企累计销售额同比下降5.9%，单月销售额同比下滑37.2%；累计销售面积同比下滑17%，单月销售面积同比下滑36.8%，降幅进一步扩大。7月下旬以来中央频繁释放利好信号，若核心一二线城市松绑“四限”，新房成交规模有望止跌企稳；弱二三线城市购买力仍需修复，短期成交难有明显起色。

板块表现： 7月申万地产板块上涨14.16%，跑赢沪深300（4.48%）；截至2023年8月21日，当前地产板块PE（TTM）15.3倍，估值处于近五年97.6%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。