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土地供需两端持续收紧,成交规模创新低,楼面价创新高。进入2023年,在多城计划减少土地供应的背景下,加之“少量多次”供地模式在全国范围内密集开展,使得土地市场供需节奏再度发生了明显变化,“加速收缩”为了今年土地市场供需两端最为显著的特征之一。此外,房企资金流动性压力仍然不小,以及楼市修复缓慢,房企拿地热情仍处于温和回升阶段,因此成交端暂且发力不足。不过,在不少城市持续推出优质地块的带动下,成交楼面价持续上行,创历史同期价格新高。根据数据显示,2023上半年土地供应规划建筑面积为21854.23万㎡,同比下跌37.02%,较去年下半年下跌63.88%;成交规划建筑面积15438.32万㎡,同比下跌37.43%,较去年下半年下跌71.5%。2023上半年土地成交楼面价为5846元/㎡,同比上涨9.46%,环比上涨30.14%,再度刷新了成交楼面价新高。土地市场量缩质提的趋势仍在,在土地量缩减下,地块的质量有所提升。

上半年土地供需规模“四连升”后小幅回落,6月楼面价直逼月度峰值。从月度数据来看,今年上半年土地供需两端基本呈现稳步上升趋势,2023年1月供需规模低位开场,供应、成交规模建筑面积均低于2000万㎡,随着市场逐渐复苏,多城陆续拉开今年拍地活动序幕,供需规模逐月增加,直至5月份,迎来了年内首个供需小高峰,供应规模为5183.77万㎡,成交3903.47万㎡。价格方面也是低位开场,2023年1月成交楼面价为3386元/㎡,随后部分城市纷纷按下拍地键,重点一二线城市更是迎来首场土拍“开门红”,成交价格涨势愈加强劲,至2023年6月成交楼面价升至7416元/㎡,达近6年月度成交楼面价次高峰。

各等级城市土地成交规模同比全线下跌、楼面价同比全线上扬,一线城市韧性更强。分能级城市来看,一线城市成交同比跌幅相对较小,主要系今年北京、上海供地节奏明显加快影响;二线城市、三四线城市跌幅均超30%。根据数据显示,2023上半年,一线城市土地成交规模同比下跌25.9%,二线和三四线城市成交规模同比分别下跌36.3%和39%。此外,土地市场局部升温之下,三四线城市表现更为失力,成交规模缩减最多。从各等级城市成交楼面价同比来看,一、二线城市价格涨势相对坚挺,已分别连续6个、9个半年度呈现正增长。数据显示,2023上半年一线城市成交楼面价同比上涨9.1%,二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%。

全国土地收金同比下降3成,重点一二线城市土地揽金能力更优。受供应规模的影响,上半年土地市场成交规模也呈下降态势,收金规模俨然难掩下滑局面。根据数据显示,2023上半年全国土地成交金额为9027.88亿元,环比下降62.43%,较去年同期下降31.24%。另外,不可否认的是,在地方财政收入中,土地收入也起着不可或缺的作用,近两年土地收入的下滑也在一定程度上加剧了地方的财政收入压力。部分土地财政依赖度过高的城市,则需要进一步优化调整财政收入结构,谨防土地收入下滑加大财政压力。

从城市来看,重点一二线城市土地收金出众。其中,北京以1008.72亿元位居土地出让金首位,入年以来,北京开启了“少量多次”的拍地模式,同时优质地块频频涌出,土拍热情高涨,收金表现也更佳。杭州以890.72亿元位居土地出让金第二,入年以来,杭州已完成了六场土拍,且较去年明显升温,六场土拍溢价率均超8%,收金表现自然不俗。上海、广州两个一线城市紧随其后,2023上半年土地出让金分别达545.58亿元、516.57亿元,均是土拍火热下的高额收获。西安凭借456.17亿元跻身前五。另外,不难发现,长三角经济圈城市收金能力也较强,TOP20城市中占据半数以上,如苏州、南京、合肥等均是土地市场不容忽视的中坚力量。

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