原创首发 | 金角财经(ID: F-Jinjiao)

作者 | 林石


(资料图)

房地产好像有救了。

刚刚过去的一周,原本只剩半条命的民营房企们,股债都迎来了久违的大涨。

碧桂园、龙湖的股价,迅速从底部上涨了3倍,旭辉的股价从底部上涨接近4倍,创下一天上涨72%的记录。

债市也没落后,旭辉、龙湖、碧桂园、金地的多个地产债涨幅都超过20%——这已经是本周的第二个临停潮。对比9月以来跌跌不休的局面,可谓是打了个翻身仗。

11月8日,交易商协会官网发文表示,将推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,金额达到约2500亿元。

随后,“金融16条”、“银行保函置换预售监管资金”继续跟进,市场惊呼“房地产政策底到了”,“软着陆可期”。

如果算上之前公布的6000亿房地产专项贷款、2000亿保交楼专项借款等等的支持政策,今年宣布用来支持房地产行业的资金已经超过万亿。

先不说究竟有多少能到民营房企手上,好歹这份诚意是实打实的。

这一次,会成为拯救房地产行业的定海神针吗?

第二支箭

先说说这2500亿是怎么回事。

最早是2018年,针对当时部分民营企业遇到的融资困难问题,人民银行会同有关部门,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓展融资。

其中债券渠道的支持,就是“第二支箭”

官方解释是:“由人民银行依法向专业机构提供初始资金支持,委托其按照市场化运作、防范风险原则,为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发债提供增信支持。”其中还提到,条件成熟时可引入商业银行、保险公司资金自愿参与,建立风险共担机制。

要换做以前,这压根和房企就没多少关系。

一是,这三支箭强调的是支持实体经济,当时房地产算不算实体经济还没盖棺定论呢;二是,2018年的房企们,还真不稀罕这玩意。

这不暴雷潮一来,民营房企们大都泡水里了嘛,“2500亿”才成了救命的稻草。

数据截至11月10日

“第二支箭”的应用早有案例,那就是6家示范房企。

今年5月的时候,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,获准通过信用保护工具的方式发行人民币债券。后来又陆续增加了远洋集团、新城控股和金地集团。

所谓“信用保护工具”,包括了信用风险缓释合约(CRMA)、信用风险缓释凭证(CRMW)等。更直接的方式,就是监管机构找来的中债信用增进公司,它将对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

总之就是房企放心飞,有人来兜底。

5月,龙湖先后发行规模为5亿元公司债、4.02亿元供应链ABS;碧桂园与美的置业随后跟进,碧桂园发行5亿元公司债,美的置业发行规模为10亿元。

8月,龙湖发行规模15亿元人民币的中票;9月,美的置业发行规模10亿元人民币的中票,新城控股发行规模10亿元的中票......

首批示范房企成功发债39.02亿,图片来源:焦点财经

仅中债增通过直接担保方式成功发债的规模已经达到83.68亿。

11月初,交易商协会、中国房地产业协会又联合中债增进公司,找来21家民营房企开了一次座谈会。会上明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度。

其中龙湖、美的、新城、、旭辉集团、卓越集团等企业已经在推进第二轮增信发行项目,金辉、雅居乐等民营房企则是在“积极准备中”。

据21世纪经济报道报道,此次增信发债涉及金额约200亿元。

至于这一次的2500亿,据外媒报道,仅龙湖集团、新城控股、美的置业这三家就已经分别有200亿元人民币、150亿元人民币和50亿元的债券额度。

另外还有一点是,交易商协会的文章提到,这次的“第二支箭”还包括了以“直接购买债券”的形式支持民营企业发债融资。

感动,太感动了。

不救不行

民营房企们估计很想背一回《出师表》:此诚危急存亡之秋也。

因为实在太难搞钱了。

虽然说,今年宣布用来支持房地产行业的资金已经超过万亿,但对民营房企来说基本很难起到作用。

2000亿保交楼专项借款,目的是防止项目烂尾,对于深陷流动性危机的房企来说,只能说聊胜于无。6000亿房地产专项贷款,民营房企本来拿地和销售就少,无论是开发贷还是按揭贷都很难得到支持,最后又变成国企、央企们拿了大头。

发债的对比更明显。

据中指院数据,2022年1-10月,房企信用债发行总额为4003.9亿元,其中民营房企发债规模占比仅为5%左右。

总共也就200亿上下,里面还包括了中债增担保下才发行的80多亿。

这里还必须再提一嘴中债增的背景。中债增成立于2009年,由银行间交易商协会联合中石油、国网英大、中化股份、北京国有资本、首钢集团、中银资产等联合发起成立,是国内首家信用增进公司。

在这次被拉过来为“示范房企”背书之前,中债增的客户名单上基本就是地方城投公司。

找来中债增的原因也很明显,如果没有这种“全额无条件不可撤销连带责任担保”,真没有几家民营房企的债券能成功发行。

至于海外债就更不用说了,两个字——躺平。

除了富力奇迹般地完成了467亿元的境内外债务展期以外,大多数房企面临债务危机的第一选择往往是,放弃海外债。

毕竟国内努力“自救”,还可能等来一个中债增呢。国外,等来的可能是一个接一个的“垃圾”评级。

债券市场上的表现也很能说明情况。像如今仍然深陷漩涡的恒大,大多数债券最近的交易价格已经跌到了面值的4%。彭博指数显示,以地产债为主的中资高收益美元债已经连续五个季度,录得接近两位数的跌幅。

有鉴于此,50强房企里已经有过半数的房企“主动”撤销了评级——毕竟用不上,还得花钱,何必呢。

总不能指望卖房吧?

今年1—9月份,商品房销售面积同比下降22.2%,商品房销售额下降26.3%,其中住宅销售额下降28.6%。

百强房企的销售额甚至同比下降了 45.8%——这还是在国企央企们拉了一把数据的情况下。

多数民营房企的销售额下降已经跌到了50%,有的2021年30强房企甚至下降到了70%。

再不救,可能就没机会救了。

僧多粥少

2500亿肯定不够。

克而瑞研究中心数据显示,2022年四季度,200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元,其中海外债约为617亿元。民营房企共有1000亿元债券到期,海外债约占总规模的43%。

到了2023 年,民营房地产企业到期的境内债券总量为987 亿元,境外债券总量是6200 亿元人民币左右。

况且这2500亿也不是全部用来支持房地产企业的,说杯水车薪有点过分,但肯定是捉襟见肘。

按照今年的政策走向,目标对象已经很明确——“优质房企”

早在去年底,央行和银保监会联合出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》就提到,要支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目,并为优质房企提供并购贷支持,加大债券支持力度等。

当时的央行金融市场司司长邹澜就表示,从近几年的数据看,现有的10万余家房企中,每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整,这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。

2021年,还是民营房企人人自危自顾不暇的时候,当时“优质房企”的主力还是国企、央企居多。

这一次的2500亿,如果能够实打实地落到优质民营房企手上,房地产的信心未必就不会回来。

这不,更重磅的内容紧随而来。

就在昨天,一份由央行和银保监会联合发布的文件《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,在地产圈热传。

这个又被称为“金融16条措施”的文件,开头第一条就明明白白地写了:

“对国有、民营的各类房地产企业一视同仁”。

第五条则强调:

“推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”。

16条措施看下来,涉及房企、购房者、租房市场,可谓面面俱到、用心良苦。

同一天,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。在保函有效期内,如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款,出函银行应立即履约垫付。

至于效果,股市反正已经涨疯了——A股新华联、新城控股、金地集团等多股涨停,港股碧桂园盘中拉升涨超50%,合景泰富集团、雅居乐集团、富力地产等涨超30%。

昨日内房股表现,来源:同花顺

对于房企们来说,这无疑是一记强心针。

但是,政策底不等于市场底,救急不救穷,都注定了这不会是一次“慈善式”的救市。

对大部分民营房企来说,这个冬天依然难以逾越。

参考资料:

1. 中新经纬《丁祖昱:民营房企四季度债券到期规模超千亿元》

2. 焦点财经《起底示范房企39亿“信保债”,33家券商名单曝光 》

3. 时代财经《央行放出“第二支箭”,2500亿驰援民企发债,地产优等生又收大礼包》

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