昔日“千亿”房企的奥园，如今还债成为难题。
作者 | 蒲肃
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来源 | 债市观察
近日，奥园集团有限公司（简称“奥园集团”）旗下一笔15亿元公司债到期未兑付。为了避免违约责任，奥园集团已经与投资人多次商议调整本息兑付方案，但不同于前几笔债券的顺利调整，这笔公司债的调整方案受到投资人否决，目前奥园集团正在寻求转让该笔公司债。
自今年初爆出美元债违约之后，郭梓宁与郭梓文兄弟俩的“奥园系”就一直处于债务风波之中，境外债务重组、境内债务展期成为他们今年最主要的工作，而奥园集团与中国奥园（3883.HK）分别为其境内与境外的主要发债主体。
截至目前，“奥园系”已采取资产甩卖、引入战略合作方、寻求资本重组等多种措施寻求脱困，但尚未从根本上解决流动性危机。
15亿公司债寻求“甩包袱”
“19奥园02”是奥园集团最近一笔到期的公司债，发行总额15亿元，期限4年，当期票息率为6.60%，本金到期日为2023年9月3日。但根据条款约定，投资人可在回售期内选择是否行使回售权。
8月16日，奥园集团公告称，“19奥园02”于本年度回售，回售资金兑付日为2022年9月5日，但本息兑付安排存在不确定性。随后奥园集团召开了第一次“19奥园02”的投资人会议，商议调整上述公司债的本息兑付安排。
基本内容是延长本金兑付至2023年9月3日，利息则在未来12个月内分期兑付，但并未在投资人会议上通过。
据了解，持有“19奥园02”债券的主要为机构持有人，共计四家，其中不乏东海证券股份有限公司这样的综合类证券公司。
遭遇投资人拒绝后，奥园集团又在今日（9月5日）召开第二次投资人会议，有意思的是，奥园集团先是提议给予公司7个工作日宽限日，并在通过后第一个交易日偿付本金的1.3%和2021年9月3日至2022年9月2日应付利息的10%。
来源：奥园集团公告
但在随后的补充通知中，奥园集团又将偿付本金1.3%的提议删除了。同时，奥园集团通过向上海证券交易所申请，“19奥园02”自2022年9月8日起采用全价方式转让，转让的报价及成交均为包含应计利息的全价，投资者需自行计算债券应计利息。
目前“19奥园02”的第二次投资人会议还未公布结果，如果仍得不到投资人同意，奥园集团将形成债券违约。在此之前，奥园集团已经将“H20奥园02”、“21奥园债”等到期利息进行了分期支付的调整，均得以顺利通过。
来源：企业预警通
目前，奥园集团债券存量规模86.06亿元，债券8只，除了“19奥园02”之外，还有4笔信贷资产支持证券将在今年11月和12月到期，总额约15.66亿元。
被执行金额近70亿
自8月份以来，郭梓宁与郭梓文兄弟俩的“奥园系”宣告了一系列化债进展，似乎预示着即将迎来转机。
先是8月5日，中国奥园公告称，已经与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币200亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已与其境内债权人进入协商阶段。
同时表示，中国奥园正在与潜在投资者讨论有关资本重组的事宜，作为实施债务重组的一部分。不过，目前尚未签订相关协议。
今年5月底，有消息称，山东能源集团对奥园集团进行尽调工作，并计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东。但目前已经过去3个月，仍未看到进一步消息。
但留给奥园的的时间似乎不多了。与“奥园系”释放上述利好的同时，是奥园集团7~8月份迅速增加的被执行案件。据天眼查显示，奥园集团今年上半年共被执行案件28笔，被执行总金额约69.97亿元，其中7月份和8月份被执行案件数量最为集中，分别是11笔和7笔。
来源：天眼查
为尽快偿还债务，郭梓文正寻求出售旗下资产获得资金。8月初，中国奥园公告称，已经完成接全资附属公司澳洲APGA集团股份的出售，收回现金1.05亿澳元（相当于5.68亿港元）。
此外，8月31日，中国奥园宣布与绿城置业发展集团在广州签署战略合作协议，计划在西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等项目开展代建代管合作。
根据合作协议，绿城发展将负责项目全过程开发管理工作，统筹、整合、管理相关规划设计、工程监理、建筑施工、营销策划等，全力盘活项目销售，保障项目交付。此前今年7月，中国奥园跟绿城首个代建合作项目落地广州云和公馆。目前，绿城旗下总包施工方已经进场作业。
今年前7个月，中国奥园销售额仅160亿元，引入绿城后，是否可以盘活销售有待观察。
据了解，“奥园系”的实控人为郭梓文（1964年生人）和郭梓宁（1961年生人）为代表的郭氏家族，于1998年创办奥园集团，目前最终实控人为郭梓文。
截至2020年底，奥园集团有限公司对外投资了86家企业，拥有广东奥园商业地产集团、深圳市奥园实业发展、奥园集团（英德）、奥园资本投资集团等74家重要子公司。
但奥园集团从收入占比来看，房产销售占比在96%以上。此外，奥园集团目前尚未发布2021年财报和2022年半年度报告，根据其最近一期的半年报（2021年半年报）显示，有息负债账面余额 741.46 亿元，其中公司信用类债券账面余额72.20 亿元，占有息负债账面余额的 9.74%。
目前，“奥园系”有三家上市公司，分别为中国奥园集团（3883.HK）、奥园健康生活集团（3662.HK）以及奥园美谷科技（000615.SZ），即两家港股上市公司和1家A股上市公司。其中，奥园健康生活集团和奥园美谷科技分别是奥园系内的物业主体、绿纤和医美主体，中国奥园和奥园美谷均注册于开曼群岛。
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