观点网销售承压、利润下行、融资艰难……在多重因素的冲击下,2022年上半年,房地产行业的寒冬仍在持续。


(资料图)

在此背景下,有的企业忙着转型,有的企业忙着“自救”,而去年九月刚刚重组合并的首创城发,似乎也还在调整和适应。

近日,首创城发披露2022年度公司债券中期报告。

数据显示,上半年,首创城发实现营业收入99.84亿元,同比下降16.85%;利润总额5.83亿元,同比下降46.02%;归母净亏损3.03亿元,同比下滑262.96%;营业毛利率13.56%,较去年同期下降8.77%。

从几个主要的指标来看,首创城发上半年的走势与行业周期大体一致。

早在去年11月的战略发布会当中,该公司管理层亦明确,经过近几年房地产的宏观调控,过去“暴涨”、“躺赚”的情况已经不复存在,当下行业进入到“深耕细作”的时代。

在此情况下,首创城发不再强调简单粗暴的规模扩张道路,而是通过资源的合并,“强基固本,稳中求进”,更加强调质量效益,注重长远发展。

不过,从中期财报来看,首创城发要实现“稳中求进”,仍需努力。

业绩篇

“从战略层面来说,退市并且整合,可以实现更大的发展空间和灵活性。”

2021年9月30日,首创置业在港交所撤牌退市,结束了18年的港股旅程。两个月后,首创集团旗下“北京首创城市发展集团有限公司”召开发布会,宣布新品牌“首创城发”正式启用。

更新后的首创城发,不仅承接了原有的上市平台——首创置业,还注入了首创集团旗下未上市的首创经中、首创新城镇和北京绿基三大业务平台资产。

不过,资产的注入似乎暂时未给首创城发带来更高的业绩。从最新公布的数据来看,上半年,首创城发实现营业收入99.84亿元,相较去年同期的120.07亿元,下降16.85%。

债券中报明确,目前首创城发的主要收入来源为房地产开发、土地一级开发和城市运营,不过并未披露具体各项业务的收入数据。

在此前的战略发布会上,该公司管理层明确,首创城发将以三大业务航道(城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级)和三大强劲引擎(金融、科技、机制),未来形成以大资管为主导的业务生态系统。

由此来看,目前首创城发的其他业务航道似乎还在培育过程当中,并未对业绩带来太大的贡献。

对首创城发而言,其将房地产开发定位为“业绩主要贡献,利润压舱石”。此前,该管理层认为,“首创城发会继续坚持开发物业,因为目前没有一个更好的业务能够替代房地产开发,不过会淡化规模增速,夯实长远发展基础。”

据观点指数公布的数据显示,2022年前8月,首创城发实现全口径销售额164.7亿元,排名第65位。

据了解,目前,首创城发的商品房销售及土地投资聚焦于京津冀、长三角、粤港澳三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。上半年该公司较少出现在公开招拍挂市场拿地,年初通过收并购的方式拿下武汉一个项目,6月30日又以7.64亿元代价收购雅居乐位于重庆两江新城的四幅土地。

土地是地产企业发展的基石,首创城发重组设立之后,集团便注入了大量的战略资源。其中包括自有用地资源65000亩土地,加上上半年收并购得到的土地,该公司在债券中报中明确,“现有的土地储备可以满足本公司未来三年发展需要,规模适中。”

不过,首创城发同样需要警惕存货周转及存货跌价的情况。

2022年中期,该公司的总额为2077.34亿元,流动资产总额为1637.96亿元,存货资产总额为1082.95亿元,存货占流动资产和总资产的比例较高,分别为66.12%和52.13%。存货占流动资产比例过高,亦说明企业存货变现的能力还有待提升。

利润方面,上半年,该公司录的利润总额5.83亿元,同比下降46.02%,归母净亏损3.03亿元,同比下滑262.96%,营业毛利率13.56%,较去年同期下降8.77%。

实际上,该公司的盈利指标已经连续多次出现下滑,2021年全年,首创城发合并口径的净利润为0.21亿元,同比下降99.15%,归母净利润为6.40亿元,同比下滑39.22%,营业毛利率19.45%,较去年同期下降7.27%。

至于指标持续下滑、上半年归母净利润亏损的原因,该公司表示,一方面部分项目受当地限价政策影响,销售价格及速度未及预期,公司毛利率有所降低,而前期高毛利项目已陆续完成结算;

另一方面,首创城发吸收合并首创置业之后,将承继和承接首创置业的所有资产、负债、权益、业务、人员、合约以及所有其他权利及义务,首创置业账面以前年度确认、2021年当期确认的未弥补亏损对应的递延所得税资产,因未弥补亏损预计无法继续使用,全额予以冲减,2021年度冲减金额14.23亿元。

不过,该公司亦明确,“随着首创城发未来业务板块的进一步升级拓展,以及首创集团未来资源的进一步支持,对公司未来利润水平或将形成一定支持。”

财务篇

当前,资金成为房地产企业生存的命脉,尤其是在去年下半年以来,房企债务违约引发信用风险和市场下行双重压力下,房企融资进入艰难时刻。

据观点指数报告显示,2022年上半年,房地产开发境内债券融资共计发行268笔,较去年同期减少102笔;发行规模合计约2530亿元,同比减少41.35%。

上半年通常是房企的集中筹资期,部分如万科、中国金茂等企业历年来1-6月发行占比超过存续规模的60%以上。除此之外,3月、4月是房企信用债的集中发行时段,不过今年融资窗口期并未如期到来,销售低迷叠加偿债高峰期,令2022年成为了“分水岭”。

从首创城发的情况来看,一方面,该公司承接了首创置业原有的部分融资,另一方面,有首创集团背书,该公司融资渠道整体还算通畅。

3月初,首创城发拟承继首创置业10亿元公司债,票面利率为4.5%;3月22日,首创置业三期中期票据发行主体拟变更为首创城发;5月初完成发行10亿元中期票据,利率仅3.77%;6月及7月接连发行了23.73亿元公司债、16.7亿元公司债。

截至报告期末,首创城发的总资产为2077.34亿元,总负债为1675.92亿元,资产负债率为80.68%,较年初小幅上升0.12%,公司有息债务总额956.83亿元,较年初下降1.62%。

该公司表示,资产负债率上升,主要是报告期内郑州平原文旅城项目、武汉经开九派江山项目出表导致少数股东权益减少所致。

不过,该公司强调,未来根据北京市国资委和首创集团严控实际负债规模的要求,严格按照业务规划和国资委、首创集团要求降杠杆、控负债,最大限度降低资产负债率风险。

在该公司的有息负债当中,信用类债券余额312.50亿元,占比达到32.66%,其中2022年下半年到期或回售的公司信用类债券21.30亿元;银行贷款余额383.01亿元,占有息债务余额的40.03%;非银行金融机构贷款84.84亿元,占有息债务余额的8.87%;其他有息债务余额176.48亿元,占有息债务余额的18.44%

从借贷比例来看,该公司的融资结构还算合理,信用类债券及银行贷款的利率一般优于非银行金融机构贷款,而该公司这两项融资占比高达七成。

另据观点新媒体统计,该公司将于2022年下半年到期的有息负债为89.81亿元,将于2023年内到期的有息负债余额为79.61亿元。

此外,首创城发合并口径内发行的境外债券余额61.10亿元人民币,且在2022年下半年内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

而截至报告期末,该公司拥有的现金及现金等价物余额为218.89亿元,足够偿还年内到期负债。

整体而言,重组完成已过大半年时间,在行业压力之下,首创的盈利指标仍待优化,不过,财务水平整体保持稳定。

此前,该公司管理层曾提到,希望新平台首创城发财务更加稳健,三条红线全部转绿,成为细分赛道的龙头,同时资管业务能够分拆上市……要实现这一目标,或许,首场城发还有很长的路要走。

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