日前,据彭博社报道,龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保,从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。据接近银团人士称,项目一直如期付息,正常运作,长实在两家房企重组关键时刻,主动提出向银行收购债权,并称汇丰是这次收购的主动推动者。

此事一旦成功,失去豪宅项目的增信和造血,龙光、合景境外债务重组将严重受阻,未来,两家民企、其余大量债权人利益都受到损害,甚至保交付都或被影响。


(资料图片仅供参考)

本来,银行机构在房地产行业调整期,应担当重要的枢纽与缓和作用,具备强有力的责任意识,若与长实交易一事成立,银行的责任天平,彻底失衡了。

1、 银行“天平”失重:现金面前,责任靠后

首先说说凯玥,这是一个曾经多人争夺的“肥肉项目”。

2017年,龙光与合景联合体,击败长实地产等13名对手成功拿地。

经过5年多精雕细琢打造,凯玥依靠半山与海景,景观资源得天独厚,以及强大产品力稳坐超级豪宅宝座。

据悉,6座住宅可售单位仅295套,主打户型3-4房,还有顶复、大平层及平台花园等特色户型,实用面积约1340-9663平方呎(约124-898平方米)。

尽管外界认为凯玥去化不如理想中快速,但这对数以亿计的豪宅单位而言并非如此,从1月正式开盘至今已售3套房源,成交总价在1.64-1.85亿港元间,凯玥已成功回收约5.32亿港元的现金流。

据测算,这个超豪项目可售面积约在数百亿港元,长期对合景、龙光“造血”回血,解决债务危机,都效果显著。

据了解,“凯玥”项目有一笔银团贷款,汇丰银行等外资中资银行都有参与。

而据内部人士透露,目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常,项目运作也一切正常。

本来一切向好发展,近期却有接近该笔银团人士称,长江实业主动向银团提出收购着笔贷款的多数权益,意欲收购这笔约102亿港元贷款的多数权益。

该消息人士进一步指出,其他银行本没有出手该项目的计划,只是长实的手伸得太长,汇丰配合。

好端端,且项目如此稳健,明明可以坐等项目溢价收款,汇丰银行等银团为什么配合长实,急着套现?

根据汇丰控股2022年年报,汇丰列账基准预期信贷损失为36亿美元,同比增加45.2亿美元,其中有一部分来自“内地商业房地产行业的现行发展而作出的准备。

汇丰控股首席财务官艾桥智透露,截至去年底,对内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元,当中香港业务入账风险敞口为94亿美元。考虑到目前宏观经济情况,预测2023财年的列账基准预期信贷损失提拨约为40个基点。

而早在去年发布中期业绩报告时,汇丰首席财务官埃文·史蒂文森(Ewen Stevenson)就表示,汇丰控股将对其超过 120 亿美元的中国商业房地产敞口提出进一步指控,因为其中三分之一的资产“不合格”或“受损”。

Ewen Stevenson表示,汇丰今年上半年就中国商业房地产相关贷款有3亿美元的减值拨备,当中第二季度占约1.5亿美元,料今年下半年就此会有进一步的拨备。

更有报道指出,由于外围环境变差,汇丰银行危机频现,内部裁员计划频出。

若消息坐实,汇丰银行此举,一方面赶紧出手债权,甩手干净,一方面职业经理人完成减负KPI,完全没有考虑合作业主方债务重组利益和国内行业发展。

外资银行利益导向短视也罢了,汇丰此举最受争议的是,其就此事主动召集其他银行开会,有推动嫌疑。

有消息人士指出,汇丰与长实接触一旦产生效应,其作为中外投资界标杆,一系列中外资银行很可能效仿出售债权,像龙光、合景债务重组计划内一系列数十家金融机构与上百名债权人的利益,将直接受损。

要知道,去年至今,中央政府积极出具各项金融政策刺激楼市,尤其是人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,号称“金融十六条”,其中涉及信贷市场、非标市场、标债市场;保交楼,一楼一策;稳定开发贷,稳定按揭,稳定固融,各机构友好协商,不改变贷款五级分类,暂不纳入征信等一系列措施。

按照金融十六条的设定,中资银行本该是保交付、为地产企业排忧解难的缓冲区,若中资银行若出售回血风险不大的债权,光顾着现金回笼,且配合利益方低价套取优质项目,岂非直接无视业主和其他债权人权利,社会责任和楼市健康发展的参与,更无从谈起。

2、野蛮人“出手套现” 民企从“自救”到“自危”

2023年,是民企关键的自救保交付之年。

两会期间,政府工作报告明确表示:支持房地产行业健康稳定发展,重申房地产行业是国民经济支柱行业。

万事俱备,没想到,内房企没等来“东风”,却等来资本狙击手和“野蛮人”。

它们用很低的价格,少量的现金,“怂恿”银行出售手上,陷入债务困难的民营内房企的债权,再倒逼企业马上还大额全款,走进死胡同,再用关联公司低价吸纳土地和项目。

而近日长江实业与其实际控制人李嘉诚高调回归内地,就引起了行业的高度关注。

而相对于一直支持祖国基建与体育事业的霍家,李家的发展路径却背道而驰。

据了解,近年来,长江实业一直抛售内地资产,套取大量现金。

2013年-2019年整个中国房地产向上发展周期,长江实业就内地套现1700亿元以上,而近期最为高调的抛售,则是2021年卖掉的上海市静安区的上海世纪盛荟广场项目,套现21亿。

与新世界、新鸿基、瑞安等港商深度谋划核心城市高质量发展的路径不同,李嘉诚的买卖思路更多是“只买卖不发展”的财务投资行为。

以上海2021售出的地块为例,公开信息指出,上海世纪盛荟广场紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块,2005年被李嘉诚购得,此后长达16年无启用发展。

而卖掉国内资产后,李嘉诚远赴英国让其“爱国”的形象大打折扣。

如今国内地产行业下行,长实却高调出现,但并不是出手“救市”,而是瞄准那些深受债务影响的民营企业,用资本手段进一步挤压仅存的生存空间。

有消息指出,2022年7月,长实集团欲以90亿港元购入中国恒大香港总部大楼,该大楼为中国恒大2015年以125亿港元的价格购入,彼时成交总价是香港商厦买卖的最高纪录,同时创下每平方尺单价的最高纪录,因李家介入,需以7折低价惨卖。

虽然最终交易并未达成,但李嘉诚的真实野心,却进一步暴露。

目前,如果长实真的瞄准合景泰富与龙光集团旗下的“凯玥”项目,并通过回收银团债权的方式,一旦成功,用少量现金撬走困难房企手上优质项目杠杆。

这种资本操作下,民企原本可以通过正常境外债重组手段,用时间换空间,失去优质项目增信和长期销售升值“造血”。

据悉,合景泰富与龙光集团一共在中国内地建设的地产项目,超过300个,在保交付的关键时刻,如境外资产被抢夺,可谓雪上加霜,境内项目的业主、其他债权人利益更无从保障,势必会给国家“救市”带来更深层的压力。

带来的不良效果和压力,最终很可能由政府与无辜业主“买单”。

此事走向如何?需待进一步观望。

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