全国的酒店行业可谓异常火爆,然而竞争对比以往更加激烈。对于拥有大量客房的经济型酒店而言,与周边的“小而美”酒店竞争,酒店的均价、出租率也相应受到影响。因此酒店投资人在客房数量经营时会慎之又慎。那么,拥有大量客房的经济型酒店如何在这些挑战中脱颖而出呢?
城市便捷酒店武汉江汉路佳丽广场店陈移林将与你分享他15年的酒店从业经历,以及投资大体量经济型酒店的经验。
酒店投资人陈总的经营理念心得:
1、整租赁有利于租金价格的谈判优势,适合做大体量的酒店,以及配套周边设施
2、酒店的精准营销,抓住流量,体量再大也能可以做到酒店满房
3、团队日常应该多沟通,遇到问题就多沟通,彻底解决,而不是一味抱怨,才是好的团队氛围
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副业投资选择酒店,经营十五载
锐帕:陈总,我们了解到您已经从事了15年之久的酒店经营,酒店行业吸引您投资的点是有哪些?
投资人陈移林:我一直是做服装生意的,2008年就开始投资酒店,酒店投资是我的副业,从投资第一家酒店已经过去15年。
总结做酒店是一个慢工出细活的工作,对于我们投资人来说,它是一项长远的重资产的投资,收入是稳定,且漫长的,主要选择做酒店就是因为它带来的持续稳定的现金流。
但是计划赶不上变化,投资上遇到疫情三年,如果没有疫情的话,我现在应该有不少酒店已经在持续回本盈利当中。从事这么多年的酒店行业,现在市场已经基本复苏,对于往后的前景还是非常看好。
我投资两家城市便捷,一家宜尚、还有一家锦江。东呈的城市便捷武汉江汉路佳丽广场店当时开业的时候,是华中体量最大的一家城市便捷门店,房量有186间房,属于大体量的经济型酒店。
这么多经济型品牌,选择城市便捷的主要吸引点就是前期的投入成本低,另外就是品牌的调性和装修风格很迎合现在年轻人的喜好。
关键是,现在酒店市场的消费者他们的喜好也在不断的变化,连锁品牌方也会不断的更新自己品牌装修风格,城市便捷迭代的4.0的产品看上去很大气,吸引一波我们投资者的眼光。
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基于商圈流量,投资大体量酒店
锐帕:陈总,门店186间客房,您选择投资如此庞大客房体量的酒店,总投资额大概多少,预计是多长时间的回本周期?
投资人陈移林:我自认为我还是比较有投资眼光的,我投资的酒店都是处于商圈繁华的地带,位置都比较优质。
我们当时就是看好了武汉江汉路这个物业,它处在武汉的黄金地带,而且是一栋综合楼体物业,我们规划是上面楼层做酒店,下边做综合体,总共是签约了10年的租赁合同,一年的房租大概是1300万。
当时看着这个地段的流量肯定是非常好,拿来做酒店肯定是生意爆满,所以在规划房量的时候,我们心中一个标准就是做租赁酒店的话,一定要做大体量的。
我们在跟物业谈判的时候,选择了整租方式,这样有利于我们快速拿下黄金地段的物业经营权,以及降低我们大体量酒店的租金,分散投资的风险。我们物业除了酒店的经营,还可以划分出其他配套设施,提供其他商户租赁,分摊我们的大额租金的成本,也可以利用其他配套为酒店引流,输送客源,甚至可以跨界合作。
锦江那边我们也是投资了华中第一个大店,房量也差不多是180间房。城市便捷的优势主要是投入少、回本快的特点,另外这个物业流量好,体量大,市场好起来,那回本速度更快。
在江汉路就是这一家店,我们筹建了两年多,包括谈项目、招标、装修、拿方案、施工用时差不多两年以上。
我们这家城市便捷是2.0版本的,单房造价大概是7-8万,整个店前前后后差不多是投入3000多万。
因为这家店刚好是在2018年底、2019年初开业,卡在武汉军运会和疫情起点的时间。确实对于我们后期的运营的压力还是存在的,预估是两到三年收回成本是没问题的。
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合理调配内部资源,酒店工程尽善尽美
锐帕:大体量酒店投资在工程设计难度,以及装修进度当中会不会遇到什么问题,关于酒店筹建有什么经验可以做分享?
投资人陈移林:我们酒店一般有很多个股东,装修会首选好股东内的装修团队,合理调配内部资源,因为装修是需要赶进度的,而且需要垫资。
如果找外部市场的装修团队,虽然我们也会打保证金,但是当出现资金不充足时,那么很有可能装修进度会暂停,耽误进度,但工程如果是我们自己人或平台大公司,这个完全是不需要担心的。
另外万一装修过程出现问题,我们可以做到及时沟通处理;关于装修售后的问题,例如后期有房间漏水也可以找股东的装修公司进行处理。
酒店获取资质方面,一定要找专业有实力的公司,在合同中一定要注明有售后服务,像这个消防证件,找消防专门团队全包,基本不会出现这问题的,但是要放押金给消防公司,安装完毕后续如果有出现问题,还可以进行售后处理。
我们前期也是吃过亏的,之前找的是其他公司来做,但是基本装完之后就没有特别的售后,有时候都会跟他们进行扯皮,专业的活找大品牌一般都会省很多事。
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精准营销,体量再大也可满房
锐帕:疫情期间,我们酒店在去年的6到8月(2022年)OCC也能保持在95%以上,现在市场正常也是迅速恢复90%以上,酒店在这一方面增收,有没有什么技巧呢?
投资人陈移林:我们店长张佩善于抓住流量的时机,留意到市场的流量入口来源,准确的把握住酒店的收益节点,哪个时候要涨价哪个时候降价,都能让我们酒店实现满房,对于房间的价和量把控的很到位。
比如展会,旅游节假日的市场流量涌进来,店长事先就把价格预埋完成,出租率和收益自然就不需要我们投资人担忧。淡季时节,会做好各类活动促销,涵盖集团会员,OTA等多个渠道,把酒店曝光量做到最大化。
我在酒店行业也是边做边学,我们股东平时也是跟店长多沟通,从营销上边入手,将直接把业绩在这么短时间内提起来也是店长的功劳。
整个门店就是因为店长管理的好,员工们的精气神都表现的很不错,有那么一种氛围在,那么身为老板的我,团队奖惩分明,当员工有了干劲,我们生意也会越来越好。
我们觉得我们这个团队,也包括我们股东的氛围都是蛮好的,总结就是平时多沟通这个问题,遇到问题解决问题,而不是一味的抱怨,这样我们才会有一个好的队伍。
江汉路这边流量是非常大的,酒店门口基本是人流不断的那种,每天进客量非常大,在住店高峰期,前台经常会忙不过来,我们的销售也会全力配合照顾前台。
特别是节假日的时候,压力是非常大的,就怕出错,但是在张佩店长的带领下,都调试的很到位。老板只是说指挥这种大方向,一个好店最终是离不开一个优秀的店长用心付出。
经济复苏,未来投资加码
锐帕:鉴于您对酒店投资成功的模式,未来酒店投资是选择观望,还是会继续寻找物业做投资?
投资人陈移林:未来酒店的投资,我可能会选择投华东和华南的沿海地区,因为目前酒店行业复苏最为快速的是商务出行,沿海地区则是中国酒店经济复苏第一纵队,我是十分看好的。
投资酒店,会优先选择连锁品牌。城市便捷酒店更新后的4.0版本,它的装修风格也是让我耳目一新。这种时尚化格调,也是很受年轻人的喜爱,对于我们投资人来说,是个不错的选择。
酒店物业选址,还是会选大体量的物业。我们依靠连锁酒店的产品不断迭代,集团的庞大会员以及精准的营销策略,即使酒店体量再大,也不会妨碍酒店的竞争,让投资人担忧酒店出租率和营收。
结语
正如陈移林先生所说,投资酒店的大体量,都是基于酒店物业商圈的流量,利用整租方式来降低租金,更有利于酒店的长期发展。同时,合理调配投资人内部资源作为工程建造的基础,让酒店投资项目更快的落地,开业,让投资回报加速。
采访:刘瑶 卢浩权
撰稿:卢浩权 刘瑶
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