地产公司可谓是“吃人不吐骨头”。

今天,我们要说的是建业地产。

最近,建业地产(0832.HK)发布公告,自今年二季度以来,中国房地产市场销售持续疲弱,每月销售逐渐恶化,销售不及预期,本集团流动资金紧张状况正在加剧,境外兑付压力持续增加,公司未能在2023年6月23日宽限期结束前支付2024年到期的7.75%优先票据。经公司审慎考虑,暂定向所有境外债权人进行支付。


(资料图片仅供参考)

至此,这家百强房企、有着“河南王”之称的建业地产,正式违约!

不过,危机的形成并非一朝一夕。

2016年至2019年,建业地产的合同销售金额由201.46亿元增长至1011.5亿元,迈入“千亿地产”俱乐部。而且,从百亿到千亿,建业地产仅用了不到5年时间。

为什么这段时期发展这么快?

主要得益于河南地区的棚改,尤其是郑州、洛阳等地贡献了大部分业绩,再通过不断加杠杆,建业地产迎来了“黄金发展期”。只不过,所谓的“黄金发展期”,来得快去得更快。

前面提到,2019年,建业地产的合同销售金额已经超过了千亿,但是,这一年公司的营业收入为307.7亿元。这就说明,公司步子迈的很大,追求发展的高速度。于是乎,这四年时间,建业地产的资产负债率由84.21%攀升至91.25%,负债水平大幅提升。

从2019年开始,棚改带来的刺激作用变得越来越弱,公司销售变得越来越困难。与此同时,全国各地的房地产调控不断加码,尤其是“三道红线”政策的出台,建业地产被其引以为傲的“增速”反噬。

除此之外,水灾、疫情包括美联储加息都是重要的利空因素。

前面提到,建业地产对2024年到期的7.75%优先票据违约。注意,这是一个非常高的利率。但是,由于美联储加息缘故,如果房地产公司想要举新债还旧债,就必须承担更高的财务成本。显然,这是没有办法承担的。

进入2021年后,建业地产的财务迅速恶化。

2021年,建业地产净利润为6.05亿元,同比下降66.42%,毛利率由2020年的19.85%下降至16.23%。同年9月,建业集团向河南省政府发出求救信,危机正式公开化。

尽管从2022年开始,建业集团开始对组织架构进行大刀阔斧的改革,并围绕“促回款、保交付、清欠款和盘活不动产”开展了一系列的自救行动,但效果一般。2022年,建业地产巨亏75.6亿元,一把亏光了此前7年的盈利。

在这个过程中,河南国资扮演了“白衣骑士”的角色,伸去了援助之手。不过,遗憾的是,现也已经被深套。

2022年6月,河南铁建收购建业地产29.01%的股份,成为公司第二大股东,并且还向建业地产购买了约7.08亿港元的可转债,用以补充公司资本金。除此之外,控股股东恩辉投资也表示,将股份出售所得以贷款方式提供给建业地产。

但是,这依旧没法逆天改命。

截至2022年底,建业地产地产负债率攀升至97.6%,净负债率飙升至580%,现金及现金等价物已经远远不足以支付短期借款。换言之,在房地产销售尚未明显回暖的背景下,建业地产已经是回天乏术。

今年以来,建业地产年内跌幅近70%,股价创出新低;跟最高点比,建业地产的跌幅为97%,股价剩下零头。就连“白衣骑士”河南铁建,较入股价比也已经跌去了80%,只能用深套来形容。

建业地产的明天在哪里

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